2018-全球房地产和大宗商品投资_19页-1mb

全球房地产和大宗商品投资总结

核心内容

本文为太平洋证券大类资产配置系列之一，主要介绍全球房地产和大宗商品投资的工具、方式、特征、绩效基准及对中国市场的启示。旨在为国内投资者提供国际视野，帮助优化资产配置策略。

房地产投资

投资方式

房地产投资分为直接投资和间接投资两种：

• 直接投资：包括住宅、商业房地产或农业用地的所有权，适合资金量大且投资期限长的投资者。
• 间接投资：通过以下五种工具实现：
  1. 开发和管理房地产的公司
  2. 房地产投资信托（REITs）
  3. 混合房地产基金（CREFs）
  4. 房地产衍生品
  5. 基础设施基金

房地产投资特征

• 低相关性：与股票和债券相关性较低，有助于投资组合多样化。
• 收益率和波动性均衡：介于股票和债券之间，具有一定的抗通胀能力。
• 高信息与交易成本：投资决策需依赖估值技术，交易成本较高。
• 政治与运营风险：税收政策变化和管理成本增加可能影响收益。
• 不可拆分性：单笔投资可能占据较大比重，存在特殊风险。

房地产投资绩效基准

• 直接投资：使用房地产指数作为基准，如美国的NCREIF指数和英国的IPD指数。
• 间接投资：以NAREIT指数及富时公司发布的REITs指数为主。
• 波动性差异：REITs波动性接近股票，而房地产指数波动性较低。

中国房地产投资趋势

• REITs发展现状：中国尚未建立标准的股票型REITs，主要依赖类REITs、CMBS和CMBN等产品。
• 发展趋势：未来中国REITs市场将逐步扩大，优先发展一线城市优质项目，逐步推广至二三线城市。
• 收益率与波动性：预计收益率和波动性将介于股票和债券之间，成为良好配置标的。

大宗商品投资

投资方式

大宗商品投资主要有三种方式：

1. 直接投资：购买实物商品或商品ETF，但运输、仓储和保险成本较高。
2. 商品期货及衍生品：通过期货合约规避直接购买的不便，具有较好的流动性。
3. 商品类上市公司股票：投资于能源、农产品、贵金属等行业的公司股票，但其价格波动可能与商品价格关联度较低。

商品期货收益构成

• 现货收益：由商品价格变动引起。
• 展期收益：取决于期货合约的升水或贴水。
• 保证金收益：与利率相关，通过货币的时间价值获得。

大宗商品与通货膨胀

• 抗通胀性：可储存商品（如工业金属）在通胀上升时表现较好，而不可储存商品（如农产品）则相反。
• 需求相关性：与经济活动水平关联度高的商品更具对冲通胀能力。

大宗商品的主要种类

• 黄金：具有维持购买力、分散风险等优势，但波动率大、储藏成本高。
• 原油：受供需、美元走势和地缘政治影响较大，与美元呈负相关。

大宗商品在投资组合中的作用

• 流动性高：相比其他另类资产，具有较好的流动性。
• 低相关性：与股票和债券相关性低，有助于风险分散。
• 抗通胀性：多数商品与通胀呈正相关，提供多样化效果。

大宗商品绩效基准

• 常用指数包括道琼斯商品指数、标普-高盛商品指数（GSCI）和彭博商品指数（BCOM）。
• 指数通常分为超额收益指数、全收益指数和现货指数。
• 波动性差异：标普-高盛商品指数因能源权重较大，波动性高于道琼斯指数，且常高于股票市场波动性。

国际大宗市场对中国市场的启示

中国期货市场现状

• 市场结构：中国期货市场包含四大交易所：上海期货交易所、郑州商品交易所、大连商品交易所和中国金融期货交易所。
• 主要品种：
  • 上海期货交易所：贵金属、有色金属、工业品。
  • 郑州商品交易所：农产品、部分工业品。
  • 大连商品交易所：农产品、部分工业品。
  • 中国金融期货交易所：金融期货，如国债期货。
• 市场表现：2017年经济向好带动大宗商品回升，2018年经济放缓导致下行。

中国期货市场发展趋势

• 市场完善：中国大宗商品市场仍不完善，但未来将逐步扩大，投机性减弱，稳定性增强。
• 经济周期影响：大宗商品表现与经济周期密切相关，研究经济周期有助于优化投资策略。
• 南华指数与经济增速：南华指数与GDP增速呈正相关，可用于衡量市场趋势。

风险提示

• 经济增速不达预期：可能影响大宗商品和房地产的市场表现。

结论

房地产和大宗商品作为大类资产配置的重要组成部分，具有抗通胀、分散风险、提供多样化收益等优势。随着中国市场的开放和成熟，REITs和大宗商品投资将成为未来资产配置的重要方向。投资者应具备国际视野，合理配置以实现风险与收益的平衡。