20260823-国盛证券有限责任公司-房地产开发行业REITs_周报—多只REITs原权方披露增持计划_嘉实陶邑消费REIT正式申报_11页_1000kb

报告摘要

REITs 周报总结

核心内容概述

本周 REITs 市场整体呈现反攻行情，二级市场表现有所回升，部分板块如产业园区和仓储物流涨幅显著。同时，多只 REITs 发布增持计划，有助于稳定市场情绪。嘉实陶邑消费 REIT 正式申报，作为江西省首单消费 REITs 项目，其底层资产为陶溪川文创街区，具有较强的文旅属性。整体来看，REITs 市场在政策和资产基本面支撑下展现出一定的配置价值。

主要观点

市场表现
- 本周中证 REITs 全收益指数上涨 1.18%，中证 REITs(收盘)指数上涨 1.09%。
- REITs 二级市场整体上涨，周均涨幅为 1.68%，其中产业园区和仓储物流板块涨幅最大，分别达到 4.08% 和 2.23%。
- 本周数据中心板块交易最为活跃，日均成交量达 164.2 万份，日均换手率 0.5%。
估值表现
- 已上市 REITs 中债 IRR（内部收益率）分化明显，前三分别为广州广河 REIT（12.1%）、湖北科投光谷 REIT（11.1%）、合肥高新 REIT（10.8%）。
- P/NAV（价格/净值比）位于 0.5-1.6 区间，前三为首创奥特莱斯 REIT（1.6）、厦门安居 REIT（1.5）、中国电建清洁能源 REIT（1.4）。
投资策略
- β机会：关注政策主题下的超预期弹性（如消费类）和通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。
- 择时机会：关注消费、高速、IDC、公用事业等资产在回调后的价值重构机会。
- 分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，建议关注债性端利率走势和股性端租金变化。
- 龙头溢价：具备优质资产储备和增长空间的原始权益人，其后续龙头效应值得关注。
风险提示
- 二级市场价格波动风险
- 基础设施项目运营风险
- 测算误差风险

关键信息

嘉实陶邑消费 REIT：
- 项目规模 13.35 亿元
- 底层资产为陶溪川文创街区，总建筑面积 8.9 万平方米，涵盖 22 栋老厂房和 166 亩土地
- 作为江西省首单消费 REITs，也是全国首单以文创街区为底层资产的消费 REITs 项目
REITs 市场表现：
- 已上市 REITs 总市值约 2305.8 亿元，平均单只市值约 26 亿元
- 本周上涨 REITs 数量为 71 只，下跌为 17 只，周均涨幅 1.68%
- 产业园区和仓储物流板块表现最佳，分别上涨 4.08% 和 2.23%
成交量与换手率：
- 本周 REITs 日均成交量 164.2 万份，日均换手率 0.5%
- 仓储物流板块换手率最高，达 1.1%；产业园区板块换手率 0.8%
指数表现：
- 本周沪深 300 指数下跌 1.01%，恒生指数上涨 3.55%
- 房地产（申万）指数下跌 1.81%，高速公路（申万）指数下跌 0.87%
- 本年中证 REITs(收盘)指数下跌 9.77%，中证 REITs 全收益指数下跌 6.70%

行业走势

作者信息

分析师：金晶、周卓君
执业证书编号：S0680522030001、S0680523070006
邮箱：jinjing3@gszq.com、zhouzhuojun@gszq.com

总结

本周 REITs 市场整体回暖，尤其产业园区和仓储物流板块表现突出，而生态环保和市政水利板块涨幅较小。多只 REITs 披露增持计划，显示产业方对市场稳定性的信心。嘉实陶邑消费 REIT 作为江西省首单消费 REITs，具有创新性和文旅属性，值得关注。投资者可关注政策和经济复苏带来的β机会，以及具备稳定分派率的弱周期资产。同时，需警惕二级市场价格波动、基础设施运营及测算误差等风险。

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