20260823-开源证券-REITs行业周报_5只REITs密集获批_首单文创街区REIT申报_18页_2mb

REITs行业周报总结（2026年8月23日）

核心内容

2026年第34周，REITs市场迎来一系列重要动态，包括多只公募REITs产品获批、市场指数微涨以及一级市场发行活跃。整体来看，REITs市场在政策支持和资金配置需求的推动下逐步进入常态化高质扩容阶段，市场结构进一步优化。

主要观点

• 政策支持持续加码：商业不动产REITs试点加速落地，底层资产拓展至酒店、文创街区等新业态，推动市场多元化发展。
• 市场表现分化：中证REITs（收盘）指数本周环比上涨1.09%，但累计跌幅达10.65%。全收益指数环比上涨1.18%，累计跌幅为2.23%。市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格局。
• 一级市场活跃：本周5只公募REITs产品集中获批，其中首单文创街区REITs嘉实陶邑消费REIT正式申报，标志着消费基础设施REITs业态边界进一步拓宽。
• 板块表现差异显著：产业园区板块表现最强，周涨幅达4.08%，而消费类REITs涨幅相对较小，为1.26%。同时，部分板块如环保、仓储物流等出现小幅下跌。
• 投资建议：维持行业“看好”评级，建议关注经营能力强、业绩兑现稳定的消费与保租房REITs，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。

关键信息

一、本周获批及申报的REITs产品

• 华泰华住安住REIT：深交所首单酒店型商业不动产REITs，底层资产为华住集团旗下广州天河美居+全季酒店及上海江桥桔子水晶酒店。
• 博时山东铁投路桥REIT：全国首单跨黄河路桥REITs。
• 平安西安高科产业园REIT：陕西首单产业园REITs。
• 山证晋中公投瑞阳供热REIT：山西首单REITs。
• 国泰海通中国建筑租赁住房REIT：中建体系首单保租房REITs。
• 嘉实陶邑消费REIT：全国首单以文创街区为底层资产的消费公募REITs，底层资产为景德镇陶溪川文创街区。

二、市场行情回顾

• 中证REITs（收盘）指数：本周为702.5，环比上涨1.09%，同比下跌16.17%。
• 中证REITs全收益指数：本周为942.21，环比上涨1.18%，同比下跌11.28%。
• REITs市场成交量：本周达7.22亿份，同比下降16.14%；成交额为23.74亿元，同比下降34.65%。
• 近30日市场数据：成交总量达37.18亿份，同比下降12.82%；平均区间换手率为0.38%，同比下降0.08个百分点。

三、板块表现

• 涨幅领先板块：
  • 产业园区：4.08%
  • 仓储物流：2.23%
  • 高速公路：0.47%
  • 保障房：0.31%
  • 能源：0.63%
• 跌幅板块：
  • 环保：-0.17%
  • 消费类：1.26%
  • 一月涨幅相对较大板块：
    • 保障房：1.57%
    • 产业园区：-0.42%
    • 仓储物流：-1.34%
  • 一月跌幅较大板块：
    • 消费类：-3.72%

四、待上市REITs情况

• 本周共有40只REITs基金等待上市，其中21只为商业不动产类，底层资产类型多样，包括商业综合体、办公、零售商业、酒店等。
• 14只REITs基金等待扩募，包括多个园区基础设施和保障性租赁住房项目。

五、投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级。
• 投资方向：
  • 关注经营韧性强、业绩兑现能力强的消费与保租房REITs。
  • 关注产业方增持意愿明确、一级市场认购热度高但二级市场折价的新品种。
• 市场策略：建议逢低布局，把握市场结构性机会。

风险提示

1. 价格波动及运营风险：REITs价格可能因市场环境变化而波动，运营表现也受资产质量影响。
2. 政策调控超预期：调控政策变化可能影响市场稳定性。
3. 资金入市不及预期：各类资金入场速度可能影响市场活跃度。
4. 分派率不及预期：部分项目长期分派率可能低于预期，影响收益表现。

附录信息

• 分析师信息：
  • 齐东：qidong@kysec.cn
  • 胡耀文：huyaowen@kysec.cn
• 研究报告来源：Wind、开源证券研究所
• 免责声明：
  • 本报告为开源证券客户专用，未经授权不得使用。
  • 报告内容基于公开信息，不保证准确性。
  • 报告不构成投资建议，投资者应自行判断。
  • 报告中使用的估值方法和模型存在局限性，结果仅供参考。

图表目录（简要）

• 图1：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.09%
• 图2：中证REITs（收盘）指数2025年初以来累计超额收益-26.67%
• 图3：中证REITs全收益指数环比上涨1.18%
• 图4：中证REITs全收益指数2025年初以来累计超额收益-20.58%
• 图5：REITs市场成交量同比下降16.14%
• 图6：REITs市场成交额同比下降34.65%
• 图7：REITs市场区间换手率同比下降1.66个百分点
• 图8：近30日REITs市场成交量同比下降12.82%
• 图9：近30日平均换手率同比下降0.08个百分点
• 图10：2025年以来消费和仓储物流板块超额收益较高
• 图11-17：各板块一周涨跌幅及历史表现

表格目录（简要）

• 表1：基础设施REITs获批与申报持续推进
• 表2：本周涨幅居前的REITs产品
• 表3：40只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃

总结

本周REITs市场呈现积极态势，政策与资金双重驱动下，一级市场审批与申报节奏加快，市场扩容进入常态化阶段。产业园区、保障房等板块表现较好，而消费、环保等板块表现相对疲软。整体来看，REITs的配置价值依然存在，建议投资者关注业绩稳定、具备增长潜力的资产，同时注意政策和市场波动风险。