房地产业2018年信用风险展望_12页-3mb

房地产业2018年信用风险展望总结

核心内容概述

2018年，中国房地产行业将面临持续的调控政策压力与信用风险分化。行业政策持续收紧，长效机制加快落地，推动房地产企业向“出售与持有并举”转型。同时，销售规模将高位微降，投资增速放缓，房价分化加剧，房企现金流承压，融资渠道持续收紧，资产证券化成为重要融资方式，债务到期压力集中在2019～2020年，信用水平进一步分化。

主要观点

1. 行业政策：调控持续，长效机制推进

• 调控政策以城市群为核心，重点抑制投资投机需求，保障刚需。
• 一线城市及核心二线城市调控最严，政策频次高，限购、限贷、限售等手段精准化。
• 三四线城市调控相对宽松，但随着政策收紧，部分热点城市将面临房价下调风险。
• 土地供应结构优化，高能级城市和租赁住宅用地供应增加，住房租赁市场支持力度加大。
• REITs等创新融资方式被纳入政策试点，为租赁市场提供金融保障。

2. 行业运营：销售与投资增速放缓

• 销售规模将高位微降，主要受调控政策与去杠杆影响。
• 一线和核心二线城市率先降温，三四线城市热度滞后，下半年可能显现调整。
• 房企投资开发增速将维持低位，受销售萎缩和融资受限影响。
• 2018年项目交付集中，结转收入和利润将出现高位，但净利率可能下滑。

3. 房价分化：一线稳，二线分，三四线风险高

• 一线城市因人口吸附能力和刚性需求，房价上涨压力仍存。
• 核心二线如重庆、武汉、西安等保持稳定，部分库存高企的二线城市将面临回调。
• 三四线城市房价分化显著，部分热点城市因政策调控可能面临显著下调，部分库存低的城市房价可能上涨，但总体存在风险。

4. 企业经营：大型房企稳健，中小房企承压

• 大型房企具备充足的土地和项目储备，融资能力强，信用水平稳定。
• 中小房企融资渠道受限，融资成本高，利润空间被压缩，区域市场波动风险较大。
• 房企资产规模增速放缓，运营压力增大，现金流面临持续挑战。

5. 融资环境：紧缩持续，创新融资成为关键

• 2017年房企融资总量大幅下降，融资成本上升，境外融资回归主流。
• 资产证券化、专项债券、票据等创新融资方式逐步成为房企重要资金来源。
• 并购基金作为一种资源整合方式，或将成为房企扩张的重要手段。

6. 债务结构：到期压力集中，需警惕高杠杆风险

• 存续债主要用于2019～2020年到期，偿债压力集中。
• 若融资环境未改善，高杠杆企业债务风险上升，可能引发收并购潮。

关键信息汇总

结论

2018年房地产行业将处于深度调整期，政策持续收紧与市场分化并存。房企需适应新的市场环境，优化融资结构，提升运营效率，同时关注区域市场波动风险。大型房企在政策与市场中更具优势，而中小房企则面临更大的挑战。信用质量将进一步分化，行业整体风险可控，但需警惕个别企业债务违约风险。