2020年第四季度上海甲级写字楼子市场报告_81页_4mb

上海甲级写字楼子市场报告总结

核心子市场（2020年第四季度）

• 存量：1,207,450 平方米
• 全年新增供应：23,530 平方米
• 空置率：11.75%（环比上升0.16%）
• 平均租金：人民币11.45/平方米/天（环比下降1.91%）
• 预估收益：4.70%

地标建筑

• 恒隆广场
• 会德丰广场
• 静安嘉里中心
• 博华广场

主要租户行业

• 零售业、矿业公司、贸易公司
• 律师事务所、专业服务、制药公司

重大租赁交易

• 博华广场：Kudos上海科导（4,000平方米）
• 恒基广场668：长生人寿（2,000平方米）
• 会德丰广场：SAP（2,100平方米）
• 1788国际中心：宏盟集团（8,000平方米）、阿克苏·诺贝尔（7,000平方米）

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长宁子市场（2020年第四季度）

• 存量：1,236,154 平方米
• 全年新增供应：190,377 平方米
• 空置率：20.59%（环比上升1.72%）
• 平均租金：人民币7.4/平方米/天（环比上升0.51%）
• 预估收益：4.46%

地标建筑

• 古北财富中心
• SOHO天山广场
• 长宁来福士广场

主要租户行业

• 日本公司、金融公司、贸易公司
• 汽车公司、零售业、化工公司

重大租赁交易

• 长宁来福士：亚马逊（6,000平方米）
• 尚嘉中心：wework（4,500平方米）
• 金虹桥国际中心：拼多多（17,000平方米）
• 长宁来福士广场1号楼：宏利金融（5,000平方米）
• 长宁88中心：Vipkid（2,500平方米）

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浦东子市场（2020年第四季度）

• 存量：1,802,862 平方米
• 全年新增供应：23,540 平方米
• 空置率：17.65%（环比下降1.47%）
• 平均租金：人民币9.1/平方米/天（环比上升1.18%）
• 预估收益：4.33%

地标建筑

• 企业天地
• 外滩金融中心
• 来福士广场

主要租户行业

• 零售业、咨询公司、广告媒体公司
• 制造商、银行与金融公司、时尚业

重大租赁交易

• 博荟广场：远景集团（24,000平方米）
• SOHO复兴：小红书（12,000平方米）
• 企业天地：大成律师（4,800平方米）、办伴（4,700平方米）
• 金外滩国际广场：邦信阳中建中汇律所（4,200平方米）

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徐汇子市场（2020年第四季度）

• 存量：519,255 平方米
• 全年新增供应：0 平方米
• 空置率：4.24%（环比下降3.29%）
• 平均租金：人民币9.73/平方米/天（环比下降1.52%）
• 预估收益：4.36%

地标建筑

• 上海环贸广场
• 徐家汇中心项目一期
• 徐汇T20大厦

主要租户行业

• 时尚&零售业、高科技公司、基金&投资公司
• 律师事务所、专业服务业、制造业

重大租赁交易

• 环贸广场一期：领英（2,500平方米）、环球律师事务所（4,000平方米）、雷诺汽车（2,560平方米）
• 嘉华中心：格蕾丝贸易（1,300平方米）
• 中城国际大厦：其乐（1,700平方米）

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非核心子市场（2020年第四季度）

浦东非核心子市场

• 存量：250,414 平方米
• 全年新增供应：0 平方米
• 空置率：18.01%（环比上升0.94%）
• 平均租金：人民币7.6/平方米/天（环比下降1.81%）
• 预估收益：4.00%

地标建筑

• 浦东嘉里城

主要租户行业

• 国内金融公司、后台中心
• 互联网公司、贸易公司

重大租赁交易

• 浦东嘉里城：碧点科技（7,000平方米）
• 陆家嘴世纪金融广场：爱婴室（2,600平方米）
• 333世纪大厦：格罗方德半导体（1,000平方米）

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虹口子市场（2020年第四季度）

• 存量：904,808 平方米
• 全年新增供应：133,000 平方米
• 空置率：20.1%（环比下降1.0%）
• 平均租金：人民币10.17/平方米/天（环比上升0.61%）
• 预估收益：3.64%

地标建筑

• 上海中心
• 上海环球金融中心
• 国金中心

主要租户行业

• 银行&金融公司、律师事务所
• 基金&投资公司、专业服务业
• IT公司、贸易公司

重大租赁交易

• 上海中心大厦：盈科律所（4,000平方米）、和合资产管理有限公司（2,600平方米）
• 富士康大厦：海华永泰律师事务所（5,000平方米）
• 国金中心二期：美银美林集团（6,000平方米）
• 星展银行大厦：雪松信托（1,200平方米）

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闵行子市场（2020年第四季度）

• 存量：350,681 平方米
• 全年新增供应：0 平方米
• 空置率：7.42%（环比下降2.75%）
• 平均租金：人民币6.5/平方米/天（环比下降1.72%）
• 预估收益：4.17%

地标建筑

• 宏汇国际广场
• 徐汇日月光
• 航汇大厦

主要租户行业

• 时尚&零售业、基金&投资公司、专业服务

重大租赁交易

• 虹桥汇：中创为量子（4,500平方米）、万达（3,900平方米）、华业天成（300平方米）
• 维璟广场：易唯思（2,500平方米）、各大（1,800平方米）

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前滩子市场（2020年第四季度）

• 存量：724,671 平方米
• 全年新增供应：208,722 平方米
• 空置率：24.23%（环比上升3.62%）
• 平均租金：人民币6.42/平方米/天（环比上升1.74%）
• 预估收益：3.94%

地标建筑

• 宝武大厦
• 前滩世贸中心
• 晶耀前滩

主要租户行业

• 国有企业、制造业
• 汽车公司、医药公司、金融公司

重大租赁交易

• 前滩世贸中心一期：华瑞银行（6,400平方米）
• 前滩世贸中心二期：华泰期货（3,300平方米）
• 世纪汇广场T2：卡友支付（1,500平方米）、大都会人寿（5,100平方米）

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滨江子市场（2020年第四季度）

• 存量：179,085 平方米
• 全年新增供应：0 平方米
• 空置率：43.67%（环比下降1.57%）
• 平均租金：人民币5.77/平方米/天（环比下降8.95%）
• 预估收益：3.76%

地标建筑

• 置汇旭辉广场

主要租户行业

• 金融公司、地产公司

重大租赁交易

• 置汇旭辉广场 S1-3：英迈寰球（823平方米）

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附录：甲级写字楼标准

标准	A-标准	A标准	A+标准
地理位置	成熟的CBD、规划的商业区或周边地区，可进入主要商业区	成熟的CBD、规划的商业区或周边地区，容易进入主要商业区	成熟的CBD或规划的商业区域
所有权	由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层名称不同，由前业主/物业管理者保留租赁控制	由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层名称不同，由前业主/物业管理者保留租赁控制	由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层名称不同，由前业主/物业管理者保留租赁控制
楼层布局	标准层面积在1,200-1,500平方米，水泥地面或架空地板，柱密度低，高得房率(+65%)	标准层面积在1,200-1,500平方米，水泥地面或架空地板，柱密度低，高得房率(+65%)	标准层面积超过1,500平方米，架空地板，柱密度低，高得房率(+70%)
天花板	2.5-2.7米，安装在开放式设计中的洒水器、烟雾探测器	2.5-2.7米，石膏板/金属，吊顶龙骨，业主提供的灯箱；洒水器、烟雾探测器，安装在开放式设计中	不低于2.8米，石膏板/金属，吊顶龙骨，业主提供的灯箱；洒水器、烟雾探测器，安装在开放式设计中
材质	大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材。办公室的天花板和墙壁为白色。每层有洗手间。带有金属覆层和花岗岩/石材/混凝土的单层或双层玻璃幕墙	大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材。办公室的天花板和墙壁为白色。每层有洗手间。带有金属覆层和花岗岩/石材的双层玻璃幕墙	大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材。办公室的天花板和墙壁为白色。每层的洗手间为花岗岩材质。带有金属覆层和花岗岩的高档双层玻璃幕墙。整个建筑的装修质量和材料都是最高质量的
空调系统	双管风机盘管系统	VAV或双管风机盘管系统	VAV或VRV空调
停车位	每200平方米至少一位	每175平方米至少一位	每100平方米至少一位
电梯系统	平均等待时间在40-60秒，每台最大负载之间1250-1600公斤，平均服务面积不超过5000平方米建筑	平均等待时间在30-60秒，每台最大负载之间1300-1600公斤，平均服务面积不超过4500平方米建筑	平均等待时间不超过30秒，每台最大负载之间1600-1800公斤，平均服务面积不超过4000平方米建筑
电信系统	每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤	每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤	每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤
电气装置	60-80W每平方米，有备用发电机	60-80W每平方米，有备用发电机	双电源80W每平方米，有备用发电机
建筑状况	不超过10年，或者具有专业的物业管理，通过良好的维护有效维护了建筑物的外观	不超过10年，或者具有专业的物业管理，通过良好的维护有效维护了建筑物的外观	不超过5年，或具有国际标准的物业管理，通过卓越的维修保养，有效地维护了大厦的外观。为该大楼的业主提供最高标准的管理服务