地产行业深度报告_从分化走向平衡_结构性机会仍值得关注-250921-西部证券_32页_1mb

房地产行业深度报告总结：从分化走向平衡，结构性机会值得关注

核心内容

当前房地产行业正经历结构性分化，这种分化是行业向新模式再平衡的必要路径。新房市场在供需关系更健康的高线城市表现较好，实现价涨量收，聚焦高端改善需求；二手房市场则因价格回落，租金收益率提升，为资产价格提供支撑。土地市场在2025年1-8月成交总价首度转正，核心城市热度上升；租房市场则因房价调整，租金收益率整体上行，成为市场底部支撑。

主要观点

1. 新房市场：改善需求驱动下，价涨量收趋势延续，高线城市新房价格持续上涨，成交量有所回落。产品力提升有助于实现价格溢价，但需注意总价限制及客户支付能力差异。
2. 二手房市场：价格回落促进需求释放，挂牌量小幅增长。部分高单价城市出现补跌，低单价城市相对抗跌，租金收益率提升成为资产价格托举力量。
3. 土地市场：2025年1-8月土地成交总价首度转正，核心城市表现更优。政府供地更集中于优质地块，推动成交价上行，开发商拿地态度趋于谨慎。
4. 租房市场：租金收益率整体提升，尤其在一线城市表现更显著，为新房和二手房市场提供底部支撑，且与房贷利率和国债收益率形成利差，具备投资价值。
5. 四级市场联动：新房、二手房、土地、租房市场相互影响，共同调节供需平衡，推动市场分化再平衡。

关键信息

• 政策方向明确：北上深等城市已推出宽松政策，市场预期“止跌回稳”，政策底色清晰。
• 结构性机会：行业处于结构分化、新老切换及总量改善拐点，部分个股涨幅显著，如华润置地、绿城中国、滨江集团、建发国际、新城控股、中国金茂。
• 投资逻辑：
  1. 优质房企经营面及盈利预期改善，推荐越秀地产。
  2. 核心城市改善需求释放，推荐滨江集团，关注绿城中国。
  3. 民企报表修复，推荐新城控股，关注龙湖集团。
  4. 商业现金流修复，推荐建发国际。
  5. 城中村及危旧改造主题，推荐天健集团、天地源、城建发展。
• 风险提示：宏观经济复苏不及预期、政策推进低于预期、测算假设偏差。
• 行业评级：维持“超配”。

行业走势

• 2025年6月20日以来：申万地产指数表现优于沪深300，但涨幅尚不显著。
• 2021年7月起：地产指数与政策节点高度相关，政策预期交易初现。

投资建议

• 分化是解决行业困境的有效途径：关注核心优质新房及相关受益标的。
• 结构性机会：行业处于拐点，推荐关注五条主线，如越秀地产、滨江集团、绿城中国、新城控股、中国金茂等。

图表与数据

• 新房市场：销售面积和金额同比跌幅收窄，核心城市成交价上行。
• 二手房市场：成交套数同比跌幅趋缓，挂牌量增长。
• 土地市场：成交总价和楼面价同比上升，核心城市热度更显著。
• 租房市场：租金收益率提升，与国债收益率形成利差。
• 政策与市场联动：政策松绑后市场表现改善，但需基本面进一步支持。

结论

房地产行业正经历从分化走向平衡的再调整过程，核心城市改善需求推动新房市场回暖，二手房市场通过价格回落和租金收益率提升支撑资产价值。政策方向明确，结构性机会显著，建议投资者关注优质房企及政策受益标的，理性看待市场分化。