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万科A 2018年三季度总结

核心内容概述

万科A在2018年1-9月表现出强劲的业绩增长和稳健的财务状况，公司坚持审慎经营策略，合理控制杠杆水平，同时在销售和投资方面保持稳定增长，土地储备充足。分析师维持“买入”评级，认为其未来发展前景良好，但亦提示了多项潜在风险。

主要观点

1. 业绩持续增长，结算提速显著

• 营业收入：2018年1-9月实现1760.2亿元，同比增长50.32%；第三季度同比增长48.12%。
• 归母净利润：实现139.8亿元，同比增长26.09%；第三季度同比增长28.31%。
• 毛利率提升：房地产业务销售毛利率为27.8%，较2017年提升4.5个百分点。
• 净利润增长放缓：由于审慎计提存货跌价准备，影响净利润约-19.6亿元，导致净利润增长低于营收增长。

2. 销售向好，投资稳健，土地储备充足

• 销售表现：实现销售金额4315.5亿元，销售面积2902.1万平方米，同比分别增长8.9%。
• 新增项目：1-9月新增177个项目，总建筑面积约3582.5万平方米，同比增长9%。
• 城市布局：新增项目中，83.6%位于一二线城市，体现公司对核心城市的重视。
• 土地储备：截至三季度末，公司在建+规划中权益建筑面积合计约9243.8万平方米，旧改项目权益建筑面积约296.5万平方米，土地储备资源充足。

3. 财务状况稳健，杠杆水平处于行业低位

• 资产负债率：截至2018年9月末，公司资产负债率为85%，剔除预收账款后的资产负债率为46%，处于行业较低水平。
• 流动性充足：公司持有货币资金1327.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和865.9亿元。
• 融资优势：公司融资渠道丰富，信用评级优良，且具备国企背书，融资能力较强。8月成功发行住房租赁专项公司债，利率仅4.05%。

4. 投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 盈利预测：预计2018-2020年EPS分别为3.28、4.10、4.96元，对应PE分别为7.17、5.73、4.73倍。
• 业务布局：公司持续坚持“三大都市圈+中西部重点城市”战略，同时在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等领域布局，逐步成熟。

关键信息

财务数据概览

财务指标趋势

• 收入增长率：从2017年的1.0%提升至2018年的29.8%，预计2019-2020年分别为27.8%和25.0%。
• 净利润增长率：从2017年的33.4%降至2018年的28.9%，预计2019-2020年分别为25.2%和21.0%。
• 市净率：1.85倍，显示公司估值处于低位。
• EV/EBITDA：从2017年的5.72倍降至2018年的4.85倍，预计2019-2020年分别为3.16倍和2.56倍，显示估值持续下降。

风险提示

1. 行业销售波动：若行业销售规模下滑，可能影响房企销售回款。
2. 政策调整：按揭利率上行、税收政策收紧可能对销售和利润造成压力。
3. 融资环境收紧：银行贷款额度紧张、债券利率上行可能加剧流动性压力。
4. 运营风险：高管变动、施工进度放缓、拿地激进可能引发资金问题。
5. 汇率波动：若汇率大幅波动，可能增加财务成本。
6. 棚改货币化不及预期：三四线城市销售可能因此承压。

总结

万科A在2018年前三季度实现了营收和利润的双增长，结算提速是主要驱动力，同时公司审慎计提存货跌价准备，显示出对市场风险的预判。销售表现良好，新增项目主要集中在核心城市，土地储备充足。财务状况稳健，杠杆水平较低，融资渠道多样，具备较强抗风险能力。分析师维持“买入”评级，认为其未来三年盈利能力和估值将持续提升，但需警惕行业销售波动、政策变化、融资环境及运营风险等挑战。