20160505-安信证券-房地产行业2015年年报总结_盈利分化加剧_风险偏好回升_12页_1mb

房地产行业2015年年报总结

核心内容

2015年房地产行业在营收增长与盈利分化方面呈现出显著特点，同时行业集中度缓慢提升，融资渠道更加多元化，杠杆水平上升，风险偏好增强。整体估值溢价率有所提升，显示市场对行业的信心有所恢复。

主要观点

• 营收增速稳定，盈利分化加剧：2015年地产板块营收同比增长13.64%，与2014年持平；但归母净利润同比下降1.09%，重点房企则同比增长24.28%，盈利分化明显。
• 投资收益占比上升，多元化经营趋势明显：房地产公司投资收益增长23.19%，占净利润比重达38%，显示出行业通过合作开发和多元经营来分担风险。
• 行业集中度提升：重点房企营收占比达53%，净利润占比达80%，较上年提升1%和16%；TOP10房企销售面积和销售金额市占率分别为11.31%和16.87%，显示市场向头部企业集中。
• 盈利水平未系统性提升：板块整体毛利率28.5%，净利率9.78%，ROE为11.21%；重点公司毛利率和净利率分别达31.8%和13.2%，ROE在15%左右，盈利能力优于板块整体。
• 存货投资减少，去化能力提升：板块存货余额同比增长13.67%，重点公司增长16.19%；存货周转天数下降，回款比率提升，显示去化能力增强。
• 融资渠道多元化：应付债券余额增长3.13倍，达到2437.4亿元，显示房企融资方式更加多样化。
• 杠杆水平上升，风险偏好回升：板块资产负债率76%，重点公司达78%；净负债率提升，但整体仍处于合理范围，显示房企风险偏好有所增强。
• 估值溢价率提升：地产行业TTM市盈率为23倍，PB为2.2倍，较沪深300溢价率提升至90%左右，显示市场对地产板块的估值趋于高位。

关键信息

财务表现

• 营收：2015年地产板块营收12163亿元，同比增长13.64%；重点房企营收7429亿元，同比增长16.02%。
• 净利润：板块归母净利润959亿元，同比下降1.09%；重点房企归母净利润783亿元，同比增长24.28%。
• 毛利率与净利率：板块整体毛利率28.5%，净利率9.78%；重点公司毛利率31.8%，净利率13.2%。
• ROE：板块整体ROE为11.21%，重点公司ROE在15%左右。

行业集中度

• TOP10房企销售面积市占率：11.31%，较上年提升0.87个百分点。
• TOP10房企销售金额市占率：16.87%，较上年下降0.05个百分点。
• 重点房企营收占比：53%，净利润占比80%，较上年提升1%和16%。

资产与负债结构

• 存货余额：板块整体存货余额30338亿元，同比增长31.1%；重点公司存货余额17514亿元，同比增长50.98%。
• 预收款：板块预收款余额10181亿元，同比增长22.47%；重点公司预收款增长49%。
• 资产负债率：板块整体资产负债率76%，重点公司达78%；扣除预收款后净负债率分别为56%和54.6%。
• 应付债券：应付债券余额达2437.4亿元，同比增长313%。

投资建议

• 转型与整合：关注天业股份、高新发展、京能置业、中房地产。
• 地产新兴服务：关注世联行、三五六网、福星股份。
• 优质区域地产：关注北京城建、滨江集团、华夏幸福、南京高科、嘉宝集团、阳光城。
• 穿越周期的地产龙头：关注保利、招商蛇口、万科、绿地。

风险提示

• 行业政策收紧：可能对行业造成不利影响。
• 销售增速下行：可能影响企业盈利能力和现金流。

行业深度分析

• 投资评级：领先大市-A。
• 行业表现：在2015年全年表现稳定，估值溢价率显著提升。
• 分析师声明：陈天诚具备证券投资咨询执业资格，对报告内容负责。

公司评级体系

• 收益评级：买入、增持、中性、减持、卖出。
• 风险评级：A（正常风险）、B（较高风险）。

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• 深圳联系人：张青、胡珍、孟昊琳、邓欣、邹玲玲、范洪群。

总结

2015年房地产行业在营收增长和盈利分化方面表现出显著特征，行业集中度有所提升，重点房企在财务表现上优于整体板块。同时，融资渠道多元化，杠杆水平上升，显示行业风险偏好增强。整体估值溢价率提升，市场对行业信心恢复。行业面临政策收紧和销售增速下行的风险，但具备穿越周期的能力，未来可关注转型与整合、新兴服务、优质区域及龙头房企。