20160505-安信证券-房地产行业2015年年报总结：盈利分化加剧、风险偏好回升_13页_1mb

房地产行业2015年年报总结

核心内容概述

2015年房地产行业整体营收增速与往年持平，但盈利增速有所下降。重点房企在营收和盈利方面表现优于行业整体，反映出行业集中度的缓慢提升，以及多元化经营和投资收益对盈利的贡献增加。同时，行业风险偏好回升，融资渠道多元化，负债结构有所优化，但整体杠杆水平有所提高。

主要观点

• 营收与盈利分化：2015年地产板块营业收入12163亿元，剔除绿地后同比增长13.64%；重点房企同比增长16.02%。归母净利润整体同比下降1.09%，但重点房企增长24.28%，盈利分化加剧。
• 投资收益占比提升：投资收益总额308亿元，同比增长23.19%。非经常性损益在净利润中占比达38%，显示行业合作开发及多元经营模式的增强。
• 行业集中度提升：重点房企营收占比达53%，净利润占比达80%。TOP10房企销售面积和销售金额市占率分别为11.31%和16.87%，集中度有所提升。
• 毛利率与净利率未明显复苏：板块整体毛利率为28.5%，净利率为9.78%，ROE为11.21%。重点公司毛利率和净利率分别达31.8%和13.2%，明显高于行业平均水平。
• 存货投资减少，去化能力提升：存货余额同比增长13.67%，重点公司增长16.19%。销售商品现金流/营业收入比例达112%，显示去化能力增强。
• 融资渠道多元化：应付债券余额同比增长313%，发债规模达2437.4亿元。预收款余额增长22.47%，为2016-2017年的结算打下基础。
• 杠杆水平与风险偏好提升：资产负债率76%，扣除预收款后净负债率56%，净负债率69%。重点公司杠杆水平提升更快，显示行业风险偏好有所回升。
• 估值溢价率提升：地产行业TTM市盈率23倍，PB为2.2倍，较沪深300溢价率提升至90%左右。

关键信息

• 营收增长：2015年地产板块整体营收同比增长13.64%，重点房企增长16.02%。
• 盈利情况：板块整体归母净利润同比下降1.09%，重点房企增长24.28%。
• 投资收益：投资收益总额308亿元，同比增长23.19%，非经常性损益占比达38%。
• 行业集中度：重点房企营收和净利润占比分别为53%和80%，TOP10房企销售金额市占率16.87%。
• 毛利率与净利率：板块整体毛利率28.5%，重点公司毛利率31.8%；净利率分别为9.78%和13.2%。
• 存货与周转：存货余额同比增长13.67%，重点公司增长16.19%；存货周转天数下降，回款能力提升。
• 融资结构：应付债券余额增长313%，发债规模达2437.4亿元；预收款占比提升至64.43%。
• 杠杆水平：资产负债率76%，扣除预收款后净负债率56%，重点公司杠杆水平提升更快。
• 估值情况：TTM市盈率23倍，PB为2.2倍；与沪深300相比，溢价率提升至90%左右。

投资建议

• 转型与整合：关注天业股份、高新发展、京能置业、中房地产。
• 地产新兴服务：关注世联行、三六五网、福星股份。
• 优质区域地产：关注北京城建、滨江集团、华夏幸福、南京高科、嘉宝集团、阳光城。
• 穿越周期的地产龙头：关注保利、招商蛇口、万科、绿地。

风险提示

• 行业政策收紧
• 销售增速下行

附录：分析师信息

• 分析师：陈天诚
• 执业证书编号：S1450515100001
• 联系方式：chentc@essence.com.cn / 021-35082325

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