20160505-安信证券-房地产行业2015年年报总结：盈利分化加剧、风险偏好回升_1mb

房地产行业2015年年报总结

核心内容概述

2015年房地产行业整体表现稳中有升，但盈利增速放缓，行业集中度缓慢提升，融资渠道多元化，杠杆水平和风险偏好有所回升。重点房企在盈利和营收增长方面表现优于行业整体，同时投资收益占比上升，显示行业多元化经营趋势。

主要观点

• 营收与盈利分化：2015年地产板块营收同比增长13.64%，重点房企增长16.02%；但板块整体归母净利润同比下降1.09%，重点房企增长24.28%，盈利分化加剧。
• 投资收益占比提升：2015年房地产上市公司投资收益总额达308亿元，同比增长23.19%，非经常性损益在净利润中占比达38%，较2014年提升8个百分点。
• 行业集中度提升：重点房企营收和净利润在板块中占比分别为53%和80%，较上年提升1%和16%。TOP10房企销售面积市占率为11.31%，销售金额市占率为16.87%，集中度提升趋势明显。
• 毛利率与净利率未系统性复苏：板块整体毛利率为28.5%，净利率为9.78%，ROE为11.21%。重点公司毛利率和净利率分别达31.8%和13.2%，优于板块整体。
• 存货投资减少，去化能力提升：板块存货余额同比增长13.67%，重点公司增长16.19%。存货周转天数下降，回款比率提升，显示去化能力增强。
• 融资渠道多元化：应付债券余额同比增长3.13倍，发债规模达2437.4亿元，显示房企融资方式更加多样化。
• 杠杆水平提升，风险偏好回升：板块资产负债率76%，重点公司78%；净负债率提升，但多数公司负债水平仍处于合理范围。极低杠杆公司占比减少，风险偏好有所上升。
• 估值溢价率提高：地产行业TTM市盈率约为23倍，PB为2.2倍，较沪深300溢价率均值达90%左右，显示市场对地产板块的估值偏高。

关键信息

• 营收增长：2015年地产板块营收总额12163亿元，同比增长13.64%；重点房企营收7429亿元，同比增长60.91%。
• 盈利情况：板块整体归母净利润959亿元，同比下降1.09%；重点房企归母净利润783亿元，同比增长35.41%。
• 投资收益：投资收益总额达308亿元，同比增长23.19%，非经常性损益在净利润中占比达38%。
• 费用控制：三费率（销售、管理、财务费用率）下降，费用控制能力提升。
• 资产结构：重点公司存货占总资产比例下降至60%，板块整体存货周转天数降至1118天。
• 负债结构：预收款余额同比增长22.47%，借款占总负债比例下降3个百分点，其他融资方式占比上升。
• 估值分析：地产板块TTM市盈率23倍，PB为2.2倍，较沪深300溢价率均值达90%左右。

投资建议

• 转型与整合：关注天业股份、高新发展、京能置业、中房地产。
• 地产新兴服务：关注世联行、三六五网、福星股份。
• 优质区域地产：北京城建、滨江集团、华夏幸福、南京高科、嘉宝集团、阳光城。
• 穿越周期的地产龙头：保利、招商蛇口、万科、绿地。

风险提示

• 行业政策收紧
• 销售增速下行

分析师声明

陈天诚，具有证券投资咨询执业资格，对报告内容和观点负责，确保信息来源合法合规，研究方法专业审慎。

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