深度报告-20240612-华创证券-房地产行业深度研究报告_房价见底_一种可能的逻辑_22页_1mb

房地产行业深度研究报告总结

主要观点

报告提出，在供需关系逆转、居民配置住宅偏好扭转的背景下，房价锚定逻辑正从预期转向租金收益率。当前部分城市房价见底初现，但整体仍处于筑底阶段。

关键分析

1. 房价与租金决定机制

   • 基于房租-房价比模型，居民收入、住宅偏好及供应共同决定租金水平，租金折现影响房价评估。
   • 自2023年起，70城超60个城市房价同比、环比下跌。一线城市二手房挂牌量显著上升，反映居民配置逻辑转向比价思维。

2. 理论租金收益率测算

   • 剔除房价涨跌预期后，测算的均衡租金收益率区间为258%-285%。
   • 上海（一线城市）、成都/杭州（强二线城市）、惠州/宜宾/阜阳（三四线城市）的理论租金收益率底部预计分别为178-193%、203-22%、303-354%。

3. 城市分层观察

   • 一线城市：部分老破旧房产租金收益率接近220%，而新房仍面临压力。
   • 三四线城市：部分项目租金收益率或已达3%-35%，库存过剩城市需警惕房租持续下滑。

投资建议

• 布局方向：
  1）解决历史土储问题的房企；
  2）具护城河的中介公司；
  3）城中村改造相关标的（绿城中国、越秀地产、华润置地、招商蛇口等）。
• 风险提示：居民收入预期恶化、负反馈延续、测算偏差及样本局限。