20201202-克而瑞证券-全国11月成交面积及市场跟踪_11月全国成交累计同比继续回温_土地市场整体继续降温_楼板价和溢价率有所回升_15页_1mb

报告摘要

2020年11月房地产市场总结

核心内容概述

2020年11月，全国房地产市场整体呈现成交面积增速回升、土地市场整体降温但部分指标有所改善的趋势。商品房与商品住宅成交面积累计同比增速分别为-2.0%和1.6%，预计全国商品房和商品住宅成交面积累计同比增速分别回升至0.2~1.9%和1.1%~2.8%。同时，住宅类土地市场楼板价与溢价率有所回升，但供大于求的格局依然存在。

主要观点

1. 成交市场表现

全国商品房成交面积：预计11月累计同比增速为1.0%左右，样本城市商品房成交面积累计同比为-2.0%，增速回升。
全国商品住宅成交面积：预计累计同比增速为1.9%左右，样本城市商品住宅成交面积累计同比为1.6%，增速回升。
库存去化周期：住宅在建未售库存去化周期为20.0个月，处于历史平均水平，10月较9月略有下降，表明市场库存压力有所缓解。

2. 土地市场表现

土地供应与成交：样本358城住宅类土地供应累计同比为1.9%，成交累计同比为2.9%。
城市能级分析：
- 一线城市：土地供应累计同比为21.0%，成交累计同比为24.9%，供求比为1.25，供大于求；溢价率回升至16.0%，成交楼板价累计同比为19.6%。
- 二线城市：土地供应累计同比为-0.8%，成交累计同比为-3.2%，供求比为1.24，供大于求；溢价率回升至23.0%，成交楼板价累计同比为5.9%。
- 强三、四线城市：土地供应累计同比为5.4%，成交累计同比为20.5%，供求比为1.19，供大于求；溢价率回升至20.0%，成交楼板价累计同比为16.9%。
- 弱三、四线城市：土地供应累计同比为1.9%，成交累计同比为2.4%，供求比为1.48，供大于求；溢价率上升至27.0%，成交楼板价累计同比为7.2%。

关键信息

1. 市场趋势

全国商品房和商品住宅成交面积同比增速继续回升，但样本城市商品房成交面积仍为负增长，显示市场复苏仍不均衡。
住宅类土地市场整体供大于求，但楼板价和溢价率有所回升，反映市场热度略有回升。
一线城市土地市场供应增速放缓，但成交增速加快，显示市场活跃度提升。

2. 城市分化

一线城市：成交面积与楼板价同比上升，但供应增速放缓，表明市场供需关系趋于平衡。
二线城市：供应增速微升，但成交增速下降，市场仍面临一定压力。
强三、四线城市：供需关系相对稳定，溢价率和楼板价同比上升，市场逐步回暖。
弱三、四线城市：土地市场整体仍处压力区，供求比偏高，但溢价率和楼板价同比上升，显示市场可能有局部活跃。

3. 政策影响

多地调控政策边际放松，有助于缓解高库存城市的市场压力。
棚改政策若进一步减少，可能对三、四线城市销售造成一定影响。
若融资政策收紧，可能增加房企资金压力，影响市场发展。

风险提示

政策风险：限购、限贷、限售等政策趋严，可能增加市场销售压力。
融资风险：融资渠道收紧可能影响房企资金链。
信用风险：房企债务违约风险存在，可能影响行业信心。
销售业绩未完成风险：市场波动大，企业销售目标可能未达预期。
数据风险：数据来源可能存在延迟或不完整，影响分析结果的准确性。

评级指南

推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数10%以上。
中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数，波动在-10%到10%之间。
回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数10%以上。

数据来源

商品房与商品住宅样本城市分别为39个和30个。
土地数据覆盖358个城市，按能级划分为一线城市（4个）、二线城市（25个）、强三、四线城市（23个）、弱三、四线城市（306个）。

总结

2020年11月，全国房地产市场在疫情后逐步恢复，商品房和商品住宅成交面积同比增速回升，但整体仍处于低位。土地市场方面，一线城市表现相对稳定，强三、四线城市有所回暖，而弱三、四线城市仍面临较大压力。市场库存去化周期处于历史平均水平，政策放松对部分城市起到一定支撑作用。然而，市场仍存在政策、融资、信用等多方面风险，需密切关注后续政策变化与市场动态。

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