20200903-克而瑞证券-全国8月成交面积及市场跟踪_8月全国成交呈继续回升的态势_二线城市土地市场有所降温_14页_1mb

2020年8月房地产市场分析总结

核心内容

2020年8月，全国房地产市场呈现继续回升的态势，但整体仍处于供大于求的状态。住宅类土地市场在不同能级城市表现差异显著，其中二线城市土地市场有所降温，而一线及强三四线城市土地市场相对平稳。弱三四线城市则面临较大压力。整体来看，市场在政策调整和疫情后恢复的背景下，逐步回暖，但需警惕各类风险因素对市场的影响。

主要观点

• 全国成交面积回升：预计8月全国商品房成交面积累计同比增速继续回升，全国商品房成交面积累计同比约为-3.0%，商品住宅成交面积累计同比约为-2.3%。
• 库存压力依然存在：住宅在建未售库存去化周期为20.6个月，处于历史平均水平，表明市场库存压力未明显缓解。
• 土地市场供大于求：全国358个城市住宅类土地市场均呈现供大于求的状况，但不同城市能级表现不一。
• 政策边际放松：受疫情影响，多地调控政策有所放松，对部分高库存城市可能带来一定改善。
• 一线城市表现稳定：一线土地市场供应累计同比34.0%，成交累计同比19.0%，供求比1.21，供大于求。溢价率和成交楼板价均有所回升。
• 二线城市有所降温：二线城市土地市场供应累计同比-3.2%，成交累计同比-5.7%，供求比1.16，供大于求。溢价率下降，但成交楼板价同比上升。
• 强三四线城市溢价率回升：强三四线城市土地市场供应累计同比14.8%，成交累计同比21.1%，供求比1.12，供大于求。溢价率回升至30.3%，但成交楼板价累计同比有所回落。
• 弱三四线城市压力较大：弱三四线城市土地市场供应累计同比2.6%，成交累计同比1.9%，供求比1.34，供大于求。溢价率回落，成交楼板价累计同比维持3.0%。

关键信息

市场数据

• 商品房成交面积：样本城市累计同比-8.7%，预计全国累计同比-3.8%~ -2.2%。
• 商品住宅成交面积：样本城市累计同比-9.7%，预计全国累计同比-3.1%~ -1.4%。
• 库存周期：住宅在建未售库存去化周期为20.6个月，处于历史平均水平。

土地市场细分

土地市场趋势

一线城市

• 供应累计同比34.0%，成交累计同比19.0%，供大于求。
• 土地供求比继续下降，移动平均3个月供求比1.10。
• 土地溢价率回升至22.3%，成交楼板价累计同比回升至21.3%。

二线城市

• 供应累计同比-3.2%，成交累计同比-5.7%，供大于求。
• 土地供求比回升，移动平均3个月供求比1.01。
• 土地溢价率下降至14.3%，成交楼板价累计同比上升至4.4%。

强三四线城市

• 供应累计同比14.8%，成交累计同比21.1%，供大于求。
• 土地供求比波动较大，移动平均3个月供求比0.94。
• 土地溢价率回升至30.3%，成交楼板价累计同比回落至12.9%。

弱三四线城市

• 供应累计同比2.6%，成交累计同比1.9%，供大于求。
• 土地供求比上升，移动平均3个月供求比1.26。
• 土地溢价率回落至25.7%，成交楼板价累计同比维持3.0%。

风险提示

• 政策风险：限购、限贷、限售、限价政策收紧可能加剧市场销售压力。
• 融资风险：融资政策收紧可能导致房企融资困难，居民加杠杆可能增加购房成本。
• 信用风险：房企债务违约可能影响市场信心。
• 销售业绩未完成风险：市场波动可能影响企业销售目标的完成。
• 数据风险：使用第三方数据可能存在不及时或不全面的问题，影响分析结果的准确性。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数10%以上。
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数，-10%到10%之间。
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数10%以上。

数据来源

• 市场数据：Wind，克而瑞证券研究院
• 土地数据：CRIC，克而瑞证券研究院

总结

2020年8月全国房地产市场在疫情后逐步恢复，成交面积和土地市场均呈现回升态势，但整体仍处于供大于求状态。一线城市土地市场表现相对平稳，二线城市有所降温，强三四线城市溢价率回升，弱三四线城市仍面临较大压力。市场在政策调整和资金流动的背景下有所改善，但需警惕政策、融资、信用及数据等多方面的风险。