20180318-华泰证券-房地产行业周报_成交总量稳增_开发投资反弹_22页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概览

• 2018年3月12日至2018年3月18日，房地产行业整体表现疲软，中信地产板块全周下跌1.78%，相对沪深300超额收益为-0.5pct。
• 行业评级为“增持”，预计未来3-5年TOP50房企将保持业绩稳定增长。
• 重点推荐企业包括：绿地控股、新城控股、中南建设、招商蛇口、金地集团、荣盛发展等。
• 房地产开发投资超预期反弹，销售金额与面积增速剪刀差扩大，显示房价上涨趋势。

主要观点

• 开发投资反弹：2018年1-2月房地产开发投资同比大幅反弹，主要由于产业链上游价格上涨传导及2017年土地投资的滞后影响。
• 市场集中度提升：行业集中度持续提升，TOP50房企的资源、资金和品牌优势进一步凸显，支撑其未来业绩增长。
• 销售增长动力：全国商品房成交面积同比增长4.1%，但重点监测的43个城市成交面积同比减少10.21%，显示增长主要来自三四线城市，受2017年高优惠政策影响。
• 二手房市场：挂牌价指数继续上涨，但挂牌量指数下降，部分城市如三亚、贵阳、西安等涨幅显著。
• 新房成交：新房成交面积同比大幅减少，但部分城市如成都、南昌等表现相对较好，市场整体仍处于调整阶段。
• 库存去化周期：全国商品房去化周期增加至66.62周，表明市场库存压力有所上升。

关键信息

1. 行业走势

• 中信地产板块：全周下跌1.78%，在29个中信一级行业中排名第24。
• 细分板块：住宅、商业和服务商分别下跌2%、1.37%、4.85%；园区上涨0.18%。
• 新房成交：68个大中城市合计成交440.69万平米，同比减少32.99%，环比减少0.83%。
• 二手房成交：21个大中城市合计成交140.31万平米，同比减少35.75%，环比增加12.01%。
• 库存去化：29个城市商品房可售面积合计为12535.96万平米，同比减少12.7%，环比减少0.16%；去化周期增加至66.62周。

2. 二手房市场分析

• 挂牌价指数：全国范围内继续上涨，环比上涨0.43%。
• 挂牌量指数：全国范围内下跌11.70%。
• 各线城市表现：
  • 一线城市挂牌价指数上涨0.14%，挂牌量指数下跌7.51%。
  • 二线城市挂牌价指数上涨0.49%，挂牌量指数下跌15.42%。
  • 三线城市挂牌价指数上涨0.71%，挂牌量指数上涨17.58%。
• 各地区表现：
  • 东、中、西部地区挂牌价指数分别上涨0.37%、0.43%、0.74%。
  • 挂牌量指数均由涨转跌，跌幅分别为11.99%、12.19%、3.70%。
• 各户型表现：
  • 90平方米以下套型面积挂牌价指数上涨0.40%，挂牌量指数下跌11.55%。
  • 90-144平方米套型面积挂牌价指数上涨0.45%，挂牌量指数下跌11.85%。
  • 144平方米以上套型面积挂牌价指数上涨0.50%，挂牌量指数下跌11.95%。

3. 土地市场分析

• 土地供给：百城住宅类土地供应建面915.32万平米，环比下降16.25%，累计同比上涨37.41%。
• 土地成交：百城住宅类土地成交建面385.21万平米，环比下降54.82%，累计同比下降10.29%。
• 成交总价：累计同比上涨24.72%，环比下降51.14%。
• 溢价率：全国百城住宅类土地成交溢价率12.69%，环比下降0.82个百分点。
• 各城市等级表现：
  • 一线城市土地供应建面环比上涨57.90%，成交建面环比下降91.34%。
  • 二线城市土地供应建面环比下降2.88%，成交建面环比下降45.29%。
  • 三线城市土地供应建面环比下降51.40%，成交建面环比下降60.78%。

4. 城市群分析

• 土地供应：
  • 成渝城市群、中原城市群、西北地区分别为供应建面前三。
  • 供应建面分别为287.02万平米、160.24万平米、150.51万平米。
• 土地成交：
  • 长三角城市群、中原城市群、西北地区分别为成交建面前三。
  • 成交建面分别为99.71万平米、70.45万平米、61.90万平米。
  • 成交总价前三为长三角城市群、粤港澳大湾区、海峡西岸城市群，分别为98.19亿元、24.40亿元、13.18亿元。

5. 风险提示

• 地方成交改善趋弱
• 房贷利率水平持续抬升
• 需求端去杠杆超预期
• 央行加息

6. 重点推荐股票

结论

房地产行业在2018年3月表现出一定的反弹迹象，开发投资超预期增长，销售价格继续上涨，但成交量有所下降。行业集中度提升趋势明显，TOP50房企具有更强的盈利能力和融资优势。尽管部分城市如三亚、成都等表现较好，但整体市场仍面临一定的下行压力，需关注政策变化及市场风险。