2017-房地产行业专题报告：特色小镇是机遇与陷阱并存_44页-3mb

特色小镇是机遇与陷阱并存

核心内容

特色小镇作为房地产行业发展的新阶段，正逐渐成为城市化进程的重要组成部分。它不仅是对当前城市化问题的一种应对，还承载着未来城市发展的新方向。在国家政策的支持下，特色小镇的建设逐渐从概念走向实践，并在多个省市取得了初步成果。

主要观点

1. 城市化阶段演变：

   • 房地产行业已从全面城市化发展到大城市化，再进入特色小镇这一第三阶段。
   • 特色小镇与大城市形成互补关系，既承载着城市资源外溢，也反过来推动城市资源的提升。

2. 特色小镇的核心理念：

   • 科学规划与政策引导：为特色小镇建设提供制度保障。
   • 优势特色产业：是特色小镇的灵魂，决定其生命力和可持续发展。
   • 高远平台定位：打造宜居、宜业、宜娱的综合性平台。

3. 特色小镇的两种模式：

   • 房企主导模式：以销售+持有为主要现金流模式，适合靠近大城市、有资源配套的小镇。
   • 产业主导模式：围绕特定产业打造产业链，适合具有核心产业优势的区域。

4. 投资策略：

   • 投资应聚焦“傍城、傍产、傍色”三大方向。
   • 重点推荐两类房企：一是以新兴产业为主导的华夏幸福和碧桂园；二是以文旅、基础产业为主导的华侨城、新华联、保利地产和绿城中国。

5. 风险提示：

   • 宏观经济下行、销售不及预期、政策转向。
   • 特色小镇开发对资金、产业配套和运营能力要求较高，存在较大风险。

关键信息

• 政策支持：国家层面通过发改委、住建部等出台多项政策，支持特色小镇发展，至2020年计划培育1000个特色小镇，总计约1900个，面积达5700平方公里。
• 成功案例：
  • 玉皇山南基金小镇：依托杭州金融优势，打造私募基金聚集区。
  • 云栖小镇：以云计算为核心，形成信息经济产业生态圈。
  • 碧桂园科技小镇：在核心城市周边布局，以产业生态为核心，吸引科技人才。
• 投资前景：
  • 产业型小镇更符合国家战略方向，具有更长的生命周期和更强的盈利能力。
  • 文旅型小镇则更多依赖外部资源，发展路径较为依赖政策和市场机遇。

行业重点公司盈利预测与评级

特色小镇的挑战与机遇

• 挑战：特色小镇的建设需要长期投入和持续运营，资金压力大，政策不确定性高，且需要产业与地产深度融合。
• 机遇：房企通过参与特色小镇建设，可以拓展业务边界，实现从传统房地产开发向产业生态的转型，同时迎合国家政策导向。

总结

特色小镇是房地产行业发展的新阶段，具备“生产、生活、生态”协同发展的特点。其成功依赖于科学规划、特色产业和良好配套。尽管存在诸多风险，如政策变化、经济下行、运营压力等，但凭借其独特的定位和多元化的商业模式，特色小镇为房企带来了新的发展空间和盈利模式。在投资策略上，应优先考虑靠近核心城市的小镇、具有独特产业优势的小镇以及具备文化或生态特色的小镇。重点推荐的房企已开始布局并展现出较强的发展潜力，未来有望在这一新兴领域中占据重要地位。