2017-房地产行业：特色小镇是机遇与陷阱并存_45页-3mb

报告摘要

特色小镇发展分析报告总结

核心内容

特色小镇作为房地产行业第三阶段的代表产品，是破解当前城市化进程中交通拥堵、资源短缺、环境污染等问题的重要手段。它以“生产、生活、生态”协同发展为平台，强调产业的引领作用，并通过科学的政府规划、优势产业、高远平台定位构建其核心竞争力。

主要观点

城市化进程阶段：中国房地产行业已进入第三阶段，特色小镇作为新业态，与大城市形成互补，成为未来城市发展的主要形式。
特色小镇的定位：不应仅是承接产业转移，而应围绕大城市形成不同分工的产业生态，推动资源质量与数量的提升。
“特色”为根基：小镇的“特色”是其发展的关键，需通过市场力量和社会发展实现，不能依赖政府单一扶持。
“傍城、傍产、傍色”策略：核心一、二线城市周边、产业类小镇、具有独特文化和环境的小镇是最具潜力的发展方向。
投资机会：新兴产业和文旅类小镇是当前房企布局重点，其中华夏幸福和碧桂园被重点推荐，而华侨城、新华联、保利地产和绿城中国在文旅、基础产业方面也具有优势。

关键信息

政策支持：国家层面和地方政府均出台多项政策支持特色小镇发展，如住建部、发改委等，同时对房地产单一开发模式进行限制。
建设模式：分为房企主导（销售+持有）和产业主导（产业链打造+代建运营）两种，前者更注重快速回笼资金，后者则强调产业生态的长期发展。
投资潜力：预计至2020年，全国将发展约1900个特色小镇，总市场空间约为19亿平方米，为房企带来新的增长点。
成功案例：如浙江的云栖小镇、玉皇山南基金小镇，以及碧桂园、华夏幸福等房企的科技小镇项目，均体现出产业与地产的深度融合。

投资策略与重点推荐公司

投资方向：
- 以新兴产业为主导的特色小镇开发运营房企：重点推荐华夏幸福和碧桂园。
- 以文旅、基础产业为主导的特色小镇开发运营房企：重点推荐华侨城、新华联、保利地产和绿城中国。
盈利预测与评级：
- 碧桂园：2017-2019年EPS分别为0.77元、1.07元、1.23元，PE分别为10.33倍、7.37倍、6.45倍，评级为“强烈推荐”。
- 华夏幸福：2017-2019年EPS分别为2.92元、3.77元、4.84元，PE分别为11.60倍、8.96倍、6.99倍，评级为“强烈推荐”。
- 保利地产：2017-2019年EPS分别为1.29元、1.52元、1.81元，PE分别为7.33倍、6.21倍、5.21倍，评级为“强烈推荐”。
- 华侨城：2017-2019年EPS分别为0.94元、1.13元、1.36元，PE分别为9.89倍、8.24倍、6.84倍，评级为“强烈推荐”。
- 新华联：2017-2019年EPS分别为0.36元、0.45元、0.52元，PE分别为20.45倍、16.58倍、14.49倍，评级为“强烈推荐”。
- 绿城中国：2017-2019年EPS分别为0.90元、1.04元、1.18元，PE分别为7.97倍、6.88倍、6.12倍，评级为“强烈推荐”。

风险提示

宏观经济下行：可能导致销售不及预期，影响特色小镇的开发和运营。
政策转向：特色小镇的发展可能受政策调整影响。
资金压力：部分小镇在建设后面临持续融资难题，需依赖PPP模式或其他金融工具。

行业重点公司盈利预测与评级

公司名称	16A EPS（元）	17E EPS（元）	18E EPS（元）	16A PE	17E PE	18E PE	PB	评级
碧桂园	0.52	0.77	1.07	8.23	10.33	7.37	2.42	强烈推荐
华夏幸福	2.22	2.92	3.77	12.52	11.60	8.96	3.43	强烈推荐
保利地产	1.10	1.29	1.52	8.34	7.33	6.21	1.28	强烈推荐
绿城中国	0.70	0.90	1.04	20.17	7.97	6.88	2.42	强烈推荐
新华联	0.28	0.36	0.45	48.08	20.45	16.58	2.26	强烈推荐
华侨城	0.84	0.94	1.13	11.26	9.89	8.24	1.71	强烈推荐

行业重点公司概况

碧桂园：以科技小镇为核心，布局全国28个省市，计划五年内投资不少于1000亿元，打造“主导产业突出、全产业链覆盖”的生态小镇。
华夏幸福：作为产业新城运营商，其特色小镇战略与产业新城协同发展，重点布局影视、机器人、人才创业等产业。
保利地产：以航空大世界为主题，推动文创、主题乐园和养老产业的发展。
华侨城：依托文旅资源，打造“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”模式，重点布局甘坑、天回、安仁等文旅小镇。
新华联：以古镇为核心，融合文化、旅游、亲子、餐饮等业态，打造高端文化旅游项目。
绿城中国：聚焦农业、康养、文旅三大产业，打造宜居宜业的乐活小镇。

行业发展背景

经济基础：浙江作为特色小镇发展的典范，民营经济发达、区域经济平衡、产业布局合理，为特色小镇的建设提供了良好基础。
政策导向：国家和地方政府均出台多项政策支持特色小镇发展，强调产业为核心，反对以房地产为单一产业的小镇。
发展趋势：未来特色小镇将更多以投资型为主，需房企具备综合运营能力，包括产业导入、社区建设、融资能力等。

总结

特色小镇作为房地产行业第三阶段的新兴业态，具有广阔的发展前景，但也面临诸多挑战。房企需具备产业融合、运营能力、融资手段等综合能力，才能在这一领域取得成功。国家政策支持和区域经济发展水平是其发展的关键因素，同时，小镇的“特色”决定了其竞争力。整体来看，特色小镇为地产行业带来了新的发展空间，但其发展仍需在政策、产业、区位等方面持续优化，以实现可持续发展。

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