20220825-国盛证券-滨江集团-002244.SZ-把握窗口期在杭州积极补仓_销售显著跑赢行业_6页_1mb

滨江集团 (002244.SZ) 详细总结

核心内容

滨江集团在2022年1-7月实现销售金额796.7亿元，同比下降20.8%，但其权益销售金额同比增长1.6%，是少数实现正增长的房企。公司销售均价达5.4万元/平，同比增长18.4%。在杭州的13个项目平均去化率高达93.4%，显著高于整体平均去化率79.2%，显示其在核心区域的销售表现优于行业平均水平。

公司积极在杭州补充土储，在两轮集中供地中斩获23宗土地，规划建面226.1万方，总价款408.9亿元，权益价款363.8亿元，补充货值约773.6亿元，预估净利率在8%~10%之间，拿地利润率较过往有所提升。公司2022年1-7月拿地金额同比增长4.5%，拿地规模在主流房企中排名靠前，投销比为61.8%，同比增长15个百分点，权益比显著提升至79%。

财务稳健，三道红线近三年维持绿档，融资渠道通畅，融资成本逐年下降，从2017年的6%压降至2021年的4.9%，2022年目标降至4.7%。公司债务结构健康，银行贷款占比为74%，中期票据12%，债券14%，无信托和境外债。

主要观点

• 销售表现优于行业：尽管全口径销售额同比下降20.8%，但滨江集团是少数实现权益销售额正增长的房企，且在杭州项目表现尤为突出，去化率高达93.4%。
• 土储补充积极：公司在市场低迷期逆势拿地，特别是在杭州，积极补充土储，为未来供货提供支撑。
• 财务状况良好：公司维持三道红线绿档，融资成本持续下降，债务结构健康，具备较强的抗风险能力。
• 投资建议：分析师认为公司合理市值为364.5亿元，对应目标价格11.7元/股，维持“买入”评级。

关键信息

销售数据

• 全口径销售额：2022年1-7月为796.7亿元，同比下降20.8%；百强房企平均下降49.3%。
• 权益销售额：2022年1-7月为484亿元，同比增长1.6%。
• 销售均价：5.4万元/平，同比增长18.4%。
• 销售面积：147.5万方，同比下降33.1%。
• 去化率：18个样本项目平均为79.2%，其中杭州项目平均为93.4%。

土地储备

• 拿地金额：2022年1-7月为493亿元，同比增长4.5%。
• 补充货值：约773.6亿元。
• 拿地权益比：79%，同比增长13.9个百分点。
• 预估净利率：8%~10%。

财务指标

• 现金短债比：1.51倍（2021年末）。
• 净负债率：66%（2021年末），同比下降17.6个百分点。
• 剔预负债率：65.9%（2021年末），同比下降3.8个百分点。
• 资产负债率：2021年末为82.3%，预计2024年末降至79.5%。

融资情况

• 融资成本：从2017年的6%压降至2021年的4.9%，2022年目标为4.7%。
• 融资方式：2022年共发行两笔超短融、两笔短融和一笔中期票据，票面利率在3.55%~4.8%之间。

投资建议

• 预测收入：2022/2023/2024年营业收入分别为490.7/620.8/769亿元。
• 预测净利润：2022/2023/2024年分别为36.5/44/53.8亿元。
• EPS：2022/2023/2024年分别为1.17/1.41/1.73元。
• 当前股价：2022年8月24日收盘价为8.71元。
• 合理市值：364.5亿元，对应目标价格11.7元/股，2022年PE为10倍。

风险提示

• 销售下行超预期
• 结算进度不及预期
• 政策出台不及预期