2023-04-26-世联行-苏州2023年第9周房地产市场周报_18页_9mb

2023年苏州第9周市场周报总结

核心内容概览

2023年2月27日至3月5日期间，苏州房地产市场呈现出一定的分化趋势。住宅市场成交量有所上升，而商业和办公市场则表现疲软。政策层面，多地继续推进宽松措施，包括首套房贷利率下调、公积金提取政策优化及落户限制取消等。此外，雄安新区对首套房的认定标准也有所调整，对公积金贷款客户更为友好。

主要观点

• 政策宽松持续：多地继续实施宽松政策，如盐城首套房贷利率下调至3.8%，南京优化公积金提取政策，四川全面取消除成都外其他城市的落户限制，雄安新区“认房不认商贷”政策进一步利好公积金贷款客户。
• 市场热度分化：住宅市场表现相对活跃，成交量和价格均有上升；商业和办公市场则受整体市场环境影响，成交量和价格明显下滑。
• 新房开盘情况：本周苏州共有5个项目领取预售，总计入市1071套房源，面积14.24万方。其中，雅乐云庭首开去化率仅为38%，表现一般；招商文禧则因摇号项目集中签约，成为本周成交套数最多的项目。
• 库存与去化周期：苏州整体库存为716.05万方，去化周期为12个月，库存压力依然存在。
• 区域市场表现：吴中区成为本周成交面积最高的区域，而园区因摇号项目集中签约，拉高周均价至44770元/m²，表现突出。

住宅市场

成交情况

• 成交量：本周住宅成交1292套，环比上升68%。
• 成交均价：27821元/m²，环比上升13%。
• 成交金额：45.46亿元，环比上升228%。

区域表现

• 吴中区：成交面积4.27万m²，环比上升3%，为六区最高。
• 园区：因招商文禧项目集中签约，拉高周均价至44770元/m²，环比上升43%。
• 其他区域：相城、新区、姑苏、吴江等区域成交量均有不同程度的波动，部分区域出现成交下滑。

开盘/预售情况

• 本周预售项目：共5个项目领取预售，总计入市1071套房源，面积14.24万方。
• 重点项目表现：
  • 雅乐云庭：首开去化率约38%，销售均价25970元/m²，以浒关地缘客户为主。
  • 招商文禧：2月26日二批次加推售罄，本周集中签约，成交均价48492元/m²，成为本周成交套数最多的项目。

土地市场

• 土地供应：本周无涉宅用地挂牌或成交。
• 土地政策：雄安新区首套房首付比例不低于20%，二套房不低于30%，首套房认定不涉及商贷记录。

公寓市场

• 成交量：本周公寓成交45套，环比上升18%。
• 成交均价：16374元/m²，环比下降53%。
• 成交金额：2.89亿元。
• 市场表现：公寓市场整体表现疲软，客户量不足，主要受住宅市场影响，资金紧张成为主要问题。

商业市场

• 成交量：本周商业成交0.33万m²，环比下降25%。
• 成交均价：11880元/m²，环比下降38%。
• 成交金额：0.39亿元。
• 市场表现：商业市场成交量和价格均下滑，部分项目如北桥国际家具材料城表现较好，成交面积2058.21m²。

办公市场

• 成交量：本周办公成交0.08万m²，环比下降47%。
• 成交均价：11693元/m²，环比下降45%。
• 成交金额：0.09亿元。
• 市场表现：办公市场成交量和价格均下滑，新城MOC芯城汇和泓赞商务大厦为本周成交主力。

市场一线声音

• 园区：库存去化与新盘蓄客同步进行，核心区域楼盘预计3月底轮番开盘抢货。
• 相城：来访量和成交量较上周下滑，折扣回调，市场热度下降。
• 姑苏：老破小拆迁刺激未来市场，部分投资客户批量购入老破小，学区因素促使吴中、相城客户置换。
• 吴中：金三来袭，蓄客成交，外区域投资客户增加，市场活跃度提升。
• 新区：来访量下降，成交放缓，改善客户为主，部分外溢客户来自园区和姑苏。
• 吴江：成交量放缓，客户周期拉长，远东板块准现房和精装修成为吸引刚需客户的关键因素。

附录：周度成交套数比

• 一/二手套数比：本周为0.93，较上周略有下降。
• 近7周走势：第3周为0.35，第4周为0.71，第5周为1.10，第6周为0.73，第7周为0.73，第8周为0.99，第9周为0.93。

总结

本周苏州房地产市场整体呈现分化趋势，住宅市场回暖，而商业和办公市场表现疲软。政策层面持续宽松，多地下调首套房贷利率，优化公积金提取政策，为市场注入活力。然而，市场热度仍受区域差异和客户结构影响，部分区域如吴中区表现突出，而相城、新区等则面临成交量下滑的挑战。整体来看，苏州市场仍处于调整期，未来需关注政策效果和市场供需变化。