房地产行业2020年度中期投资策略报告：行业基本面持续修复，公募REITs试点破冰_58页_2mb

行业基本面持续修复，公募REITs试点破冰

核心内容

• 行业基本面：房地产行业受疫情冲击有限，4月初基本实现复工，市场成交恢复至疫情前水平，重点城市推盘和去化率持续改善。
• 政策面：中央坚持“房住不炒”的主基调，地方层面则在供给侧放松政策，如土地出让金缓缴、预售标准放宽等，需求侧政策有望在疫情后逐步放松。
• 资金面：货币环境整体偏宽松，融资成本下行显著，尤其是LPR的下降，以及房企境外融资额度和成本的改善。
• 公司面：行业集中度提升，龙头房企市占率增加，杠杆率和投资力度下降，物业服务成为新的增长点。
• REITs试点：国内公募REITs试点启动，有望为房地产企业提供新的融资渠道，推动存量资产证券化。

主要观点

• 销售与去化：销售面积在4月基本恢复，一二线城市改善性需求回升，三四线城市销售仍偏弱。
• 新开工与竣工：受疫情影响，新开工和竣工节奏有所延迟，但预计2020年竣工面积增速为-4.21%，施工面积增速维持在2.76%。
• 土地投资：土地市场热度回升，2020年土地投资增速预计为2%，但建安投资增速为-7.26%。
• 房地产开发投资：整体增速预计为-5.06%，主要受建安投资和土地投资影响。
• 物业板块：疫情促使物业价值重塑，增值服务占比提升，行业呈现高成长、强现金流、低负债的特点。
• 公募REITs：试点破冰，将为房地产行业带来新的发展机遇，优先支持仓储物流与产业园区，相关标的包括光大嘉宝、南山控股等。

关键信息

市场表现

• 2020年4月，房地产销售基本恢复至疫情前水平，重点城市推盘和去化率提升。
• 房企复工率已基本恢复，预计2020年新开工面积增速为-6%，竣工面积增速为-4.21%。
• 物业板块成为资本市场表现最佳的板块，部分上市物业公司涨幅超100%。

政策支持

• 中央层面：坚持“房住不炒”，强调长期稳定和因城施策。
• 地方层面：出台土地出让金缓缴、预售标准放宽等供给侧支持政策，需求侧政策待疫情后逐步放松。

资金环境

• 货币政策宽松，LPR持续下降，房企融资成本显著降低。
• 信用债发行量创近2年新高，但间接融资未明显放松。

公司动态

• 龙头房企销售集中度提升，拿地市占率和权益比上升。
• 多数房企选择降杠杆，财务结构优化。
• 物业服务公司现金流健康，盈利增长显著。

REITs前景

• 公募REITs试点启动，将推动存量资产证券化。
• REITs具备高收益、高派息、低波动和低相关性特点，适合长期投资。
• 重点推荐光大嘉宝、南山控股等REITs相关标的。

配置建议

• 地产股：推荐万科A、保利地产、融创中国、旭辉控股、华夏幸福、新城控股。
• 物业板块：建议关注保利物业、永生生活服务、招商积余、中海物业。
• REITs相关标的：关注光大嘉宝、南山控股。

估值与盈利预测