20181014-华泰证券-住房租赁市场深度报告之一_租赁风起_房企和中介具禀赋优势_25页_2mb

房地产行业住房租赁市场深度研究报告总结

核心内容

本报告聚焦我国住房租赁市场的发展前景，分析政策导向、土地融资、商业模式、参与主体及投资建议，认为在人口流动和政策支持的双重驱动下，我国住房租赁市场将迎来快速发展。

主要观点

1. 市场规模增长：预计我国住房租赁市场规模将由2017年的约1.2万亿元提升至2025年的约2.33万亿元。
2. 机构渗透率提升：随着政策支持和市场需求增加，住房租赁机构渗透率将快速上升。
3. 商业模式选择：重资产集中式盈利能力强但扩张速度慢；轻资产集中式在扩张速度和盈利能力上较为平衡；轻资产分散式扩张速度快但盈利能力弱；重资产分散式性价比最差，较少出现。
4. 参与主体优势：房地产开发商和中介在融资和房源获取方面具有明显优势，酒店在装修改造和运营方面表现突出，创业公司虽禀赋较弱，但部分品牌具备先发优势。
5. 投资建议：推荐万科A、金地集团和世联行作为住房租赁投资标的。

关键信息

政策支持

• 2018年中央及各部委继续推进租购并举政策，聚焦供给侧改善，主要在土地和融资端发力。
• 多个试点城市如北京、上海、广州、深圳等，出台了详细的租赁住房供应计划，租赁住房用地供应比例逐步提升。
• 租购同权政策逐步落实，提升租赁房屋的内在价值，推动租房人口和租金水平提升。

土地与融资

• 纯租赁地块：上海、杭州、北京等城市推出大量纯租赁地块，楼面价较周边地块明显折价，降低房源获取成本。
• 融资渠道：住房租赁资产证券化产品（ABS和类REITs）稳步推进，有助于住房租赁企业融资。未来有望推出更成熟的REITs产品。

商业模式

• 重资产模式：通过自持或收购物业产权，获取稳定租金收入，但前期投入大，扩张速度慢。
• 轻资产模式：通过租赁或托管方式获取物业使用权，前期资金投入小，扩张速度快，但盈利能力较弱。
• 集中式与分散式：集中式模式能实现规模效应，运营效率高；分散式模式则因房源分散，管理难度大，运营成本高。

参与主体

• 房地产开发商：在融资、房源获取、装修改造方面具有优势，但在获客和运营方面相对弱势。
• 房地产中介：在房源获取和获客方面表现突出，但运营能力较弱。
• 酒店：在装修改造和运营方面有较强能力，但获客能力较弱。
• 创业公司：整体禀赋较弱，但部分品牌因执行力强而具备先发优势。

投资建议

推荐公司

风险提示

• 中观风险：租赁人口和租金水平增长可能不及预期。
• 微观风险：住房租赁企业盈利存在不确定性。
• 负面新闻：可能对行业造成不利影响。

图表目录

• 图表1：2015年以来关于住房租赁的主要政策、会议
• 图表2：试点城市租赁住房供应计划
• 图表3：上海、杭州、北京自持建面成交情况
• 图表4：上海纯租赁地块楼面价折价情况
• 图表5：杭州纯租赁地块楼面价折价情况
• 图表6：北京纯租赁地块楼面价折价情况
• 图表7：南京纯租赁地块楼面价折价情况
• 图表8：房源获取成本占轻资产长租公寓成本结构
• 图表9：上海纯租赁地块竞得人均为国企
• 图表10：部分房企住房租赁资产证券化情况
• 图表11：我国住房租赁企业两种资产证券化融资渠道对比
• 图表12：我国类REITs产品与成熟资本市场公募REITs对比
• 图表13：轻资产企业利用租金贷回流现金
• 图表14：住房租赁商业模式象限图
• 图表15：重资产模式举例
• 图表16：轻资产模式举例
• 图表17：集中式与分散式模式对比
• 图表18：集中式模式举例
• 图表19：分散式模式举例
• 图表20：住房租赁市场参与主体
• 图表21：住房租赁参与主体优劣图
• 图表22：部分房企住房租赁布局
• 图表23：部分房地产中介住房租赁布局
• 图表24：部分酒店住房租赁布局
• 图表25：创业公司作为住房租赁市场参与者
• 图表26：主要创业公司住房租赁布局情况
• 图表27：人口流入前20城市
• 图表28：人口流入末20城市
• 图表29：人口流入热点城市常住人口增长
• 图表30：我国城镇租赁人口占比提升空间
• 图表31：北上深租赁人口占比提升空间
• 图表32：北上深租赁房屋供需不平衡
• 图表33：部分城市“租购同权”政策

结论

随着政策支持和人口流动的推动，我国住房租赁市场前景广阔，房地产开发商和中介有望在行业中占据主导地位，成为最大受益者。投资建议关注具备较强资源整合能力和运营经验的房企和中介，同时警惕租金贷等风险行为对行业的影响。