2018-住房租赁市场深度报告之一_租赁风起_房企和中介具禀赋优势_25页-2mb

房地产行业住房租赁市场深度研究报告总结

核心内容

本报告分析了中国住房租赁市场的发展趋势、政策支持、融资机制、商业模式及参与主体优劣势。预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017年的约1.2万亿元提升至2025年的约2.33万亿元，机构渗透率也将快速提升。

主要观点

• 政策支持：2018年中央及各部委对住房租赁市场的表态延续了此前框架，聚焦供给侧改善，重点在土地和融资端发力，降低项目获取成本，拓宽融资渠道，提升住房租赁企业的盈利空间和规模发展速度。
• 土地政策：多地推出自持地块，成为新增租赁住房的重要来源。纯租赁地块楼面价相较周边地块折价较多，有助于降低房源获取成本。
• 融资渠道：住房租赁资产证券化稳步推进，包括ABS和类REITs。未来我国有望在REITs产品创新上取得突破，提高融资效率。
• 商业模式：重资产集中式盈利强但扩张慢；轻资产集中式在扩张速度和盈利能力上较为平衡；轻资产分散式扩张快但盈利弱；重资产分散式性价比最差。
• 参与主体：房地产开发商在融资、房源获取和装修改造方面具有优势；房地产中介在房源获取和获客方面表现突出；酒店在装修改造和运营方面有较强能力；创业公司则在各环节均处于弱势，但部分品牌具备先发优势。

关键信息

政策利好

• 2017年7月九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取12个城市开展试点。
• 2018年4月证监会、住建部首次联合对住房租赁资产证券化出台支持性文件，推动行业发展。
• 2018年5月住建部要求租赁住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

土地供应

• 截至2018年三季度末，上海、杭州、北京等城市自持建面较多，分别为258、210、190万平。
• 纯租赁地块楼面价相较周边地块明显折价，有助于降低房源获取成本。
• 北京、上海、广州、杭州、南京等重点城市明确纯租赁用地的供应数量。

融资方式

• 住房租赁企业主要使用ABS和类REITs两种融资手段。
• 类REITs产品为私募偏债型，无税收优惠，存在到期期限限制。
• 我国未来有望在REITs产品创新上取得突破，提高融资效率。

商业模式对比

参与主体优劣

投资建议

• 重点推荐公司：万科A、金地集团、世联行。
• 推荐理由：房地产开发商和中介在融资和房源获取方面具备禀赋优势，有望在行业快速发展中受益。

风险提示

• 中观风险：租赁人口和租金水平的增长可能不及预期。
• 微观风险：住房租赁企业盈利不确定性较大。
• 负面新闻：可能对行业造成不利影响。

重点推荐表格

总结

我国住房租赁市场在政策支持和人口流动的双重驱动下，预计将迎来快速发展。房地产开发商和中介凭借其在融资和房源获取方面的优势，有望成为行业的主要受益者。随着租赁市场的发展，企业需在商业模式和运营策略上进行优化，以适应市场变化。