住房租赁市场深度报告：租赁风起，房企和中介具禀赋优势-20181014-华泰证券-25页-2mb

房地产行业深度研究报告总结

核心内容

本报告分析了我国住房租赁市场的发展前景，指出在政策利好和人口流动的双重驱动下，租赁人口和租金水平将有较大提升空间。预计住宅租赁市场规模将由2017年的约1.2万亿元提升至2025年的约2.33万亿元，机构渗透率将快速提升。

主要观点

• 政策支持：中央及地方政府持续出台政策支持住房租赁市场，聚焦供给侧改善，特别是在土地和融资方面。
• 土地政策：多地推出自持地块，尤其是纯租赁地块，楼面价相较周边地块明显折价，有助于降低租赁企业获取房源的成本。
• 融资渠道：住房租赁资产证券化产品（ABS和类REITs）逐步推广，证监会和住建部联合支持，未来或有更多突破。
• 商业模式：重资产集中式盈利强但扩张慢，轻资产集中式平衡，轻资产分散式扩张快但盈利弱，重资产分散式性价比差。
• 参与主体：房地产开发商和中介在融资和房源获取方面具有禀赋优势，酒店在运营和装修改造方面较强，创业公司则在整体实力上较弱，但部分品牌具备先发优势。
• 投资建议：推荐万科A、金地集团、世联行等企业，因其在租赁市场具备一定优势。

关键信息

政策驱动

• 2018年中央及地方政府延续此前政策框架，聚焦供给侧改善，重点支持土地和融资。
• 多个试点城市明确了租赁住房供应计划，如广州、深圳、杭州等，租赁住房供应比例为20%-30%。
• 租购同权政策逐步落实，提升租赁房屋的内在价值，从而推动租赁人口和租金水平上升。

土地融资

• 自持地块增多，尤其是纯租赁地块，楼面价明显低于周边地块，有助于降低租赁企业成本。
• 北京、上海、杭州等城市纯租赁地块楼面价平均折价达55.6%-80.7%，利于租赁企业。
• 房企通过竞得纯租赁地块或收并购存量物业，进一步拓展租赁房源。

融资模式

• ABS和类REITs是当前主要的融资方式，未来可能推广REITs产品。
• 类REITs虽有税收优惠，但产品期限有限，需关注底层物业的增值潜力。
• 租金贷模式存在金融风险，政策逐步限制该业务。

商业模式对比

参与主体优劣分析

推荐公司

风险提示

• 中观风险：租赁人口和租金水平增长可能不及预期。
• 微观风险：住房租赁企业盈利存在不确定性。
• 负面新闻：可能对行业造成不利影响。

未来展望

• 租赁市场规模：预计2025年达到2.33万亿元，接近翻番。
• 租赁人口增长：保守假设年均增长3%，预计2025年达到2.36亿人。
• 租金水平：预计年均增长6%，2025年有望达到821元/月/人。

结论

房地产开发商和中介凭借在融资和房源获取方面的优势，有望在住房租赁市场中最为受益。建议投资者关注其在轻资产和重资产模式上的布局，以及其在租赁市场的扩张速度和盈利能力。