恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划推介材料20160725_49页_1mb

恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划总结

核心内容

恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划是由恒泰证券作为管理人/销售机构发起的资产证券化产品，旨在通过基础资产所产生的现金流为偿付支持，以结构化分层和信用增级方式提高产品安全性，吸引合格投资者参与。

产品概览

• 产品类型：资产支持专项计划
• 备案机构：中国证券投资基金业协会
• 产品规模：27亿元，分为A类（15亿元，占比55.56%）、B类（11.5亿元，占比42.59%）、C类（0.5亿元，占比1.85%）
• 产品期限：均为18年（3+3+3+3+3+3年），每3年可调整票面利率（A类）或行使优先收购权（B/C类）
• 评级情况：A类为AAA级，B/C类为AA级
• 投资对象：机构投资者，如银行理财、券商资管等
• 交易场所：上海证券交易所固定收益证券综合电子平台
• 质押融资方式：质押式协议回购交易机制

交易结构

• 基础资产：原始权益人海航旅游集团有限公司转让给管理人的基金份额所有权及其他附属权益
• 现金流分配：普通分配、处分分配、清算分配，优先A类证券，其次B类，最后C类
• 回售机制：A类证券持有人可在回售登记期内申请回售，若差额部分未被流动性支持机构买入，则可能面临无法回售的风险
• 优先收购权：海航酒店控股集团有限公司在优先收购权行权期内可优先收购B/C类证券，如不行权则需支付权利维持费
• 流动性支持：海航旅游为A类证券回售提供流动性支持
• 担保安排：海航旅游对A类证券回售、B/C类证券权利维持费和收购价款提供连带责任担保

物业资产情况

• 物业位置：广州天河区CBD金融区域，林和中路6号和8号
• 物业类型：甲级写字楼（海航大厦）和国际五星级酒店（威斯汀酒店）
• 资产估值：截至2016年2月，海航大厦估值12.28亿元，威斯汀酒店估值14.79亿元，合计27.07亿元
• 出租率与租金：海航大厦出租率高达98.25%，租金收入稳定增长；威斯汀酒店2015年平均入住率74.93%，平均房价高于1000元/间/晚
• 租户情况：租户以金融、贸易、咨询等领域的知名公司为主，如华夏人寿、澳新银行、印度领事馆等，租约期限以2-5年为主，稳定性较高

相关参与方简介

• 管理人/销售机构：恒泰证券股份有限公司
• 原始权益人/流动性支持机构：海航旅游集团有限公司
• 优先收购权人/物业运营方：海航酒店控股集团有限公司
• 担保人：海航旅游集团有限公司
• 托管人：中国农业银行股份有限公司广东省分行
• 私募基金托管人：中国农业银行股份有限公司广东省分行
• 监管银行：中国农业银行股份有限公司广州北秀支行
• 委贷银行：九江银行股份有限公司广州环市支行
• 法律顾问：北京市金杜律师事务所
• 信用评级机构：中诚信证券评估有限公司
• 会计师事务所/税务咨询机构：普华永道中天会计师事务所
• 资产评估机构/物业顾问：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司、戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司
• 现金流预测机构：中发国际资产评估有限公司
• 登记托管机构/支付代理机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

风险揭示与缓释

风险

1. 现金流预测风险：租户违约、租金下降或物业无法正常运营可能影响现金流
2. 物业资产出售价格下降风险：若市场不景气，物业出售可能面临价格下跌
3. 现金流混同及被挪用风险：物业资产运营资金可能被挪用，影响现金流独立性
4. 私募投资基金无法如期退出风险：若无法实现公募上市，可能影响退出机制
5. 相关交易无法如期完成风险：若交易未按时完成，可能影响专项计划目的实现
6. 信用增级措施相关风险：若参与方未尽责履约，可能影响专项计划的信用增级效果
7. 评级下降风险：评级机构可能降低或撤销评级，影响证券价值
8. 提前退出风险：因评级下调或优先收购权行使，可能提前退出
9. 利率风险：市场利率波动可能影响证券市场价格
10. 流动性风险：证券持有人可能面临流动性不足，无法及时变现
11. REITs份额价值下降风险：部分收益以REITs份额形式分配，可能面临价值波动
12. A类证券无法回售风险：若流动性支持机构无法买入差额部分，可能影响回售
13. 专项计划运作风险和账户管理风险：管理人决策失误或协调失误可能影响计划运作
14. 尽责履约风险：管理人、托管人、基金等未尽责履约可能造成损失
15. 政策法律环境改变风险：法律制度变化可能影响专项计划运行
16. 税务风险：可能增加资产支持证券持有人税负
17. 技术风险：系统故障或差错可能影响交易进行
18. 操作风险：操作失误或违规可能引发风险
19. 不可抗力风险：自然灾害、政治或经济事件可能影响计划
20. 其他不可预知、不可防范的风险

缓释措施

1. 现金流稳定：租户信用高、租金收入稳定增长、出租率高
2. 物业资产抵押与担保：物业资产抵押，海航旅游提供担保
3. 回售与流动性支持：A类证券持有人可回售，海航旅游提供流动性支持
4. 权利维持费支付：海航酒控支付权利维持费，保障B/C类证券利益
5. 监管账户管理：物业资产资金受监管，防止资金挪用
6. 专项计划存续机制：若无法实现公募上市，基金管理人将努力实现退出
7. 信息披露：管理人及时披露信息，降低信息不对称
8. 专业中介机构：聘请专业机构，加强风控与尽责
9. 法律保障：合约受法律保护，具有合同自治性
10. 税收安排：预计按税收中性原则执行，降低税务负担
11. 技术与操作保障：管理人与托管人具备丰富经验，技术系统稳定
12. 应急预案：针对各种风险，准备应急预案，保障投资者权益
13. 不可抗力应对：在不可抗力事件下，管理人将与相关方协商应对措施

产品投资价值

• 稀缺性与配置价值：类REITs产品具有稀缺性，配置价值高
• 资产隔离：通过基金持有物业资产，实现资产与信用承担方的隔离
• 安全性高：物业净现金流（EBITDA）超额覆盖、结构化分层、物业抵押、担保等多重增信措施
• 区域优势：位于广州CBD金融区域，周边配套完善，商业环境发达
• 租金与出租率稳定：租金收入及出租率保持较高水平，预计未来增长

资产证券化背景

• 2014年，证监会批准首单类REITs，推动国内不动产金融实践
• 资产证券化帮助企业盘活存量资产，提高融资效率，拓宽融资渠道
• 类REITs是资产证券化与REITs的结合，具备良好的融资工具特性

风险与收益

• 预期收益：A类证券固定收益，询价区间【4.5-5.5】%/年；B类证券【6.5-7.5】%/年；C类证券【7.5-8.5】%/年
• 现金流覆盖：正常情况下，A类证券本息覆盖倍数最小为2.06倍，B类利息覆盖倍数最小为1.18倍，C类利息覆盖倍数最小为3.69倍
• 压力测试：即使租金下跌19%，A类证券本息覆盖仍可达1.82倍，B/C类证券利息覆盖分别为1.06倍和1.16倍
• 资产处置：若物业资产处置，所有现金收入归私募基金，B/C类证券投资者可获超额收益

结构化分层与分配机制

• 分层顺序：A类证券优先于B类，B类优先于C类
• 分配方式：普通分配、处分分配、清算分配，均以现金流为依据
• 回售机制：A类证券持有人可在回售登记期内申请回售，管理人协助过户，流动性支持机构提供差额支持

产业链与财务表现

• 海航旅游：以旅游和航空为主业，业务多元化，财务状况良好
• 海航酒控：具有较强的酒店运营能力，利用海航集团资源进行布局
• 财务指标：海航旅游资产负债率下降，流动比率、速动比率上升，盈利能力增强

联系方式

• 恒泰证券：石磊 18632423959
• 金元证券：马珊珊 13910853590