2017-恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划资产支持证券信用评级报告_37页_1mb

恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容

本报告为中诚信证评对“恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划”的信用评级报告，授予A类资产支持证券【AAA】级别，B类和C类资产支持证券【AA】级别。该专项计划涉及广州海航威斯汀酒店和海航大厦的资产支持证券发行，总额不超过27亿元。

主要观点

1. 物业资产概况
   物业资产包括广州海航威斯汀酒店和海航大厦，位于广州市天河区核心地段，总建筑面积约11.79万平方米，物业资产估值27.07亿元。物业资产的租金和酒店运营收入为主要现金流来源。

2. 交易结构
   专项计划由恒泰证券设立，海航旅游集团有限公司为原始权益人和流动性支持机构，海航酒店控股集团有限公司为物业运营方。专项计划设有A类、B类和C类资产支持证券，其中A类可提前结束，B类和C类可延至2023年、2026年、2029年、2032年和2035年。

3. 信用支持措施

   • 流动性支持：海航旅游为A类资产支持证券提供流动性支持，确保回售差额部分的偿付。
   • 优先收购权：海航酒控享有对B类和C类资产支持证券的优先收购权，需支付权利维持费作为对价。
   • 担保机制：海航旅游对海航酒控支付权利维持费及收购价款提供不可撤销的连带责任担保，保障资产支持证券的偿付。

4. 现金流分析

   • 正常景况：在正常运营情况下，可用现金流对A类资产支持证券本息的覆盖倍数达2.06倍及以上，对B类和C类利息的覆盖倍数分别为1.18倍、3.69倍。
   • 压力景况：在租金和房费收入减少的场景下，专项计划现金流入仍能覆盖A类资产支持证券本息兑付，即使收入减少19%，覆盖倍数仍不低于1.16倍。对于B类和C类资产支持证券本金兑付，覆盖倍数在压力场景下仍保持一定水平。

5. 资产支持证券收益分配

   • 按照《标准条款》进行分配，优先支付专项计划费用，然后按顺序支付A类、B类、C类资产支持证券的收益及本金。
   • 超额收益部分按比例分配给B类和C类资产支持证券持有人，其中B类获得20%，C类获得70%。

关键信息

资产支持证券信息

物业资产信息

• 物业资产名称：广州海航威斯汀酒店、广州海航大厦
• 建筑面积：117,939.99平方米
• 物业评估价值：27.07亿元
• 物业资产运营收入：主要来源于租金、酒店房费、餐饮收入及其他收入
• 租金与房费收入情况：
  • 2013-2015年租金收入：6,100万元、6,277万元、6,523万元
  • 2013-2015年酒店收入：19,830万元、19,075万元、18,942万元

现金流分析结果

未来收入预测

• 酒店物业资产：预计平均房价及入住率逐年增长，2034年房价达1,747元/天/间，入住率稳定在77%。
• 大厦物业资产：出租率保持98%，租金年增长率从3%逐步降至2.5%，至2034年租金达252元/平方米/月。

风险及缓解措施

• 租金收入波动风险：物业位于核心地段，租户质量高，租金支付及时，且有担保措施。
• 优先收购权人不行使优先收购权：放弃行使优先收购权的成本较高，且海航旅游提供担保，确保权利维持费的支付。
• 物业资产公允价值下滑：广州市经济发展稳定，物业资产具有增值潜力，但需关注宏观经济变化。

信用触发机制

• 若发生违约事件，如城建天誉未按时偿还委托贷款、海航酒控未支付权利维持费、担保人未履行担保义务等，管理人可决定启动处分并终止专项计划。

分配机制

• 分配分为普通分配、处分分配和份额分配三种情形。
• 普通分配优先支付专项计划费用，再按顺序支付资产支持证券的收益及本金。
• 超额收益按比例分配给B类和C类资产支持证券持有人。

总结

本专项计划依托于优质物业资产和强有力的信用支持机制，包括海航旅游的担保和优先收购权人的权利维持费支付，为资产支持证券的偿付提供了良好的保障。尽管存在租金收入波动和物业资产价值变动的风险，但其影响较小。专项计划的现金流覆盖倍数在正常和压力情景下均较为充足，体现了其较高的信用等级。未来，物业资产的价值和运营状况将受到宏观经济及房地产行业走势的影响，需持续关注。