恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划资产支持证券信用评级报告_37页_1mb

恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划信用评级报告总结

核心内容概述

本报告分析了“恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划”的信用状况，包括其资产支持证券的信用评级、交易结构、现金流分析、风险与缓解措施等。该专项计划由恒泰证券设立，原始权益人为海航旅游集团有限公司，物业资产为广州海航威斯汀酒店和海航大厦。

主要观点与关键信息

信用评级

• A类资产支持证券：【AAA】
• B类资产支持证券：【AA】
• C类资产支持证券：【AA】

专项计划概况

• 专项计划名称：恒泰弘泽-广州海航双塔资产支持专项计划
• 设立日：2016年【】月【】日
• 资产支持证券发行规模：合计27亿元，其中A类15亿元、B类11.5亿元、C类0.5亿元
• 期限：
  • A类：约18年（可提前结束）
  • B类和C类：约为3+3+3+3+3+3年（可提前结束）

物业资产情况

• 物业资产：广州海航威斯汀酒店（建筑面积约6.3万平方米）和海航大厦（建筑面积约5.6万平方米）
• 物业资产总建筑面积：117,939.99平方米
• 物业评估价值：27.07亿元，折合建筑面积单价为22,910元/平方米

交易结构

• 原始权益人：海航旅游集团有限公司
• 流动性支持机构：海航旅游集团有限公司
• 物业运营方：海航酒店控股集团有限公司
• 物业持有人：广州市城建天誉房地产开发有限公司
• 委贷银行：中国农业银行股份有限公司
• 管理人：恒泰证券股份有限公司
• 托管人：中国农业银行股份有限公司广东省分行
• 监管银行：中国农业银行股份有限公司广州北秀支行
• 登记托管机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

基础资产

• 基础资产为原始权益人转让给专项计划的基金份额所有权及其他附属权益及衍生权益。

资金归集流程

• 专项计划设有城建天誉监管账户、基金账户、募集资金专户和专项计划账户。
• 城建天誉监管账户接收物业资产运营收入及其他收入。
• 基金账户用于私募基金相关货币收支。
• 募集资金专户用于接收投资者认购资金。
• 专项计划账户用于管理专项计划相关收支。

分配机制

• 普通分配：源于回收款和权利维持费，按顺序支付专项计划费用、资产支持证券本息等。
• 处分分配：源于公开发行或处分取得的收入，如发行收入、处分收入、REITs份额等。
• 份额分配：基于REITs份额的收益，向资产支持证券持有人进行分配。

信用触发机制

• 若发生以下违约事件，管理人可决定启动处分并终止专项计划：
  • 城建天誉未能按时足额偿还委托贷款
  • 海航酒控未能按时足额支付权利维持费或收购价款
  • 担保人未能履行相关担保义务
  • 流动性支持机构未能买入未确认完成回售的A类资产支持证券份额
  • 海航旅游未能支付A类、B类、C类资产支持证券的未分配本金及预期收益

收益保障机制

• A类资产支持证券：物业资产运营收入与权利维持费之和对本息的覆盖倍数达2.06倍及以上，具备较强保障。
• B类和C类资产支持证券：海航酒控需支付权利维持费，且海航旅游提供不可撤销的连带责任保证担保，为B类和C类证券提供额外保障。
• 优先收购权：海航酒控拥有优先收购B类和C类资产支持证券的权利，放弃该权利的成本较高。

现金流分析

• 正常景况现金流：

  • A类资产支持证券本息兑付的最小覆盖倍数为2.06倍，最大为3.25倍。
  • B类资产支持证券利息兑付的最小覆盖倍数为1.18倍，最大为1.47倍。
  • C类资产支持证券利息兑付的最小覆盖倍数为3.69倍，最大为9.59倍。

• 压力景况一（租金、房费收入减少）：

  • 若租金、房费收入减少5%、10%、15%、19%，A类证券本息兑付的最小覆盖倍数分别为2.00、1.93、1.87、1.82倍。
  • 在租金和房费收入减少不超过19%的情况下，专项计划现金流仍能保障资产支持证券本息的兑付。

• 压力景况二（物业资产公允价值下降）：

  • 若物业资产公允价值下降，专项计划现金流将减少，可能对B类和C类资产支持证券本金兑付产生不利影响。
  • 专项计划设置了优先收购权和权利维持费机制，以降低因物业资产公允价值下降带来的风险。

风险与缓解措施

• 租金收入波动风险：

  • 若租金收入减少，可能影响A类资产支持证券的兑付。
  • 缓解方式包括物业资产位于天河区核心地段，周边配套成熟，租户质量高，租金回收稳定。

• 优先收购权人不行使优先收购权且物业资产公允价值下滑：

  • B类和C类资产支持证券本金兑付依赖权利维持费及物业资产的公允价值。
  • 缓解方式包括海航酒控需支付权利维持费，海航旅游提供担保，物业资产位于广州核心商务区，经济稳定。

市场环境分析

• 广州市宏观经济：总体向好，第三产业稳定增长，居民收入逐年提升。
• 五星级酒店市场：需求持续增长，受广州国际影响力提升和旅游业发展支撑。
• 甲级写字楼市场：供需基本平衡，租金水平保持稳定，未来仍有增长空间。

总结

本专项计划具有较强的信用支持，主要来源于物业资产的稳定运营收入、海航酒控支付的权利维持费以及海航旅游提供的担保。A类资产支持证券的信用评级为【AAA】，B类和C类为【AA】，反映了其较高的偿付能力和较低的违约风险。专项计划设有完善的现金流分配机制和信用触发机制，能够有效应对租金收入波动和物业资产公允价值下降等风险。整体来看，本专项计划具备较强的抗风险能力和良好的收益保障机制，适合投资者关注。