20260831-中邮证券-房地产行业周报_新模式落地房企短期承压_长期有利信用重构_11页_802kb

房地产行业研究报告总结

核心内容概述

本报告由中邮证券研究所发布，分析了当前房地产行业的基本面、市场表现及未来趋势。报告指出，房地产行业在政策调整和模式变革的背景下，短期面临一定压力，但长期来看，信用重构和市场稳定将带来积极影响。分析师高丁卉对行业进行评级为“强于大市”，认为行业整体表现优于市场基准。

主要观点

• 行业模式转型：8月28日标志着房地产行业进入“现房为主、主办银行制、项目公司制”的新模式落地期，将对销售、信贷和资本市场产生深远影响。
• 短期承压：新模式落地导致房企短期回款与周转后移，ROE与拿地风险偏好承压，弱信用与低线城市房企压力更大。
• 中长期利好：新模式有助于降低交付风险，改善市场信任与房价稳定，央国企及优质地方国企更易承接行业集中度提升和金融支持。
• 市场表现：上周A股房地产行业指数上涨2.59%，跑赢沪深300指数2.8个百分点；港股物业服务及管理指数下跌0.29%，跑赢恒生综合指数1.08个百分点。
• 行业排名：房地产行业在A股申万一级行业中排名第10，港股中物业服务及管理行业排名第5。

关键信息

1. 行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

• 30大中城市新房成交面积：上周为161.36万方，本年累计5515.9万方，累计同比-6.6%。
• 近四周平均成交面积：135.99万方，同比-9.3%，环比-2.4%。
  • 一线城市：近四周平均成交面积46.1万方，同比+12.5%，环比+2.8%。
  • 二线城市：近四周平均成交面积64.75万方，同比-14.3%，环比-3.1%。
  • 三线城市：近四周平均成交面积25.14万方，同比-24.8%，环比-8.9%。
• 14城可售面积：7102.78万方，同比-11.24%，环比-0.29%。
• 去化周期：14城平均为18.21个月，一线城市为12.36个月。

1.2 二手房成交及挂牌

• 20城二手房成交面积：上周为206.82万方，本年累计7731.75万方，累计同比+4.4%。
• 近四周平均成交面积：202.75万方，同比+4.9%，环比+0.1%。
• 全国二手房挂牌量指数：1.03，环比-1.9%。
• 全国二手房挂牌价指数：140.92，环比-0.48%。

1.3 土地市场成交

• 住宅类土地：上周新增供应84宗，成交29宗，供销比为0.35（29/84）；近四周平均成交/供应比为0.56。
• 商服类土地：上周新增供应60宗，成交38宗，供销比为0.63（38/60）；近四周平均成交/供应比为0.64。
• 楼面均价：
  • 住宅类：7445.75元/平方米，溢价率7%，环比-1.38pct。
  • 商服类：1930.75元/平方米，溢价率1.39%，环比-0.15pct。

行情回顾

• A股房地产行业：上周上涨2.59%，跑赢沪深300指数2.8个百分点。
• 港股物业服务及管理指数：上周下跌0.29%，跑赢恒生综合指数1.08个百分点。
• 行业排名：
  • A股房地产行业排名第10。
  • 港股物业服务及管理行业排名第5。

重点个股表现

• A股重点房企涨幅前5：新城控股（+9.6%）、华发股份（+7.36%）、先导基电（+6.91%）。
• A股重点房企跌幅前5：未提供具体数据，需参考图表17。
• 港股重点房企涨幅前5：中国海外宏洋（+9.86%）、中国金茂（+2.95%）、越秀地产（+0%）。
• 港股重点物企涨幅前5：特发服务（+10.88%）、越秀服务（+9.86%）、万物云（+8.25%）。

风险提示

• 政策不及预期
• 行业销售不及预期
• 收储进度不及预期
• 市场情绪极端避险

投资评级说明

• 股票评级：

  • 买入：预期个股相对基准指数涨幅在20%以上
  • 增持：预期个股相对基准指数涨幅在10%与20%之间
  • 中性：预期个股相对基准指数涨幅在-10%与10%之间
  • 回避：预期个股相对基准指数涨幅在-10%以下

• 行业评级：

  • 强于大市：预期行业相对基准指数涨幅在10%以上
  • 中性：预期行业相对基准指数涨幅在-10%与10%之间
  • 弱于大市：预期行业相对基准指数涨幅在-10%以下

• 可转债评级：

  • 推荐：预期可转债相对基准指数涨幅在10%以上
  • 谨慎推荐：预期可转债相对基准指数涨幅在5%与10%之间
  • 中性：预期可转债相对基准指数涨幅在-5%与5%之间
  • 回避：预期可转债相对基准指数涨幅在-5%以下

分析师声明与免责声明

• 分析师声明：分析师承诺与所评价证券无利害关系。
• 免责声明：
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公司简介

• 中邮证券：成立于2002年9月，注册资本61.68亿元，由中国邮政集团有限公司绝对控股。
• 业务范围：证券经纪、自营、投资咨询、资产管理、基金销售、承销保荐、金融产品代理销售等。
• 分支机构：截至2025年10月，全国设有58家分支机构，包括29家分公司和29家营业部。
• 客户基础：服务经纪客户超过260万人。

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