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华泰 | 房地产：销售制度改革重构商业模式

核心内容

中国房地产销售制度迎来重大改革，标志着行业从高杠杆、高周转的资金驱动模式向重品质、重运营的管理驱动模式转变。此次改革由住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布，包含多项措施，如提升预售门槛、推行现房销售、实行定金制、优化金融配套政策等。改革旨在提升购房者权益保障，推动行业高质量发展。

主要观点

1. 销售制度改革

   • 实施“新老划断”政策，以“建设工程规划许可证”为节点，区分新旧项目。
   • 预售门槛统一提升至“单体建筑主体结构封顶”，并加强预售资金监管。
   • 推行现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。
   • 实行销售定金制，购房定金需存入监管账户，强化交易锁定。

2. 金融配套政策

   • 推行“主办银行制”，实现项目资金封闭管理，一个项目对应一家主办银行。
   • 延长个人住房贷款最长期限至40年，降低购房负担，激发“由租转买”需求。
   • 多渠道支持房企融资，尤其向现房销售项目倾斜，包括发行债券、REITs、私募基金等。
   • 强化房地产金融宏观审慎管理，完善统计监测体系，防范系统性风险。

3. 政策背景与试点基础

   • 改革基于“十五五”规划，由住建部主导，配合央行、证监会等多部门出台支持政策。
   • 多地试点为全国推广打下基础，包括海南、信阳、荆门、宜昌等地，现房销售比重已从20年的10.8%提升至25年的32.4%。

关键信息

一、销售制度改革

• 新老划断：以“建设工程规划许可证”为节点，新项目预售门槛提升至“主体结构封顶”。
• 预售资金监管：购房资金需全部存入监管账户，项目竣工验收后方可解除监管。
• 现房销售：新出让土地项目优先现售，已取证项目鼓励现售。
• 定金制度：现房销售项目可在取得施工许可后签订定金合同，定金存入监管账户。

二、金融配套措施

• 主办银行制：一个项目对应一家主办银行，资金封闭管理，降低融资风险。
• 贷款期限延长：个人住房贷款最长可至40年，降低月供压力。
• 支持房企融资：鼓励发行债券、ABS、REITs等，推动融资方式向“基于项目”转变。
• 贷款发放方式：购房贷款需通过受托支付至项目资金账户，防止资金挪用。

三、新政影响

• 宏观层面：土地出让、开发投资、新开工面积已处于较低水平，边际影响有限。
• 市场层面：现房销售有望改善新房去化周期，核心城市房价或进一步修复，二手房市场受益。
• 房企层面：项目布局、融资能力、产品力、工程能力、自持业务等综合实力强的房企将更具优势，头部二手房经纪商也将直接受益。

投资建议

• 房企将加速分化，更加注重综合实力与运营能力。
• 重点布局高能级城市、具备较强融资能力、产品力与工程能力的房企更可能在新模式下占据优势。
• 二手房市场有望承接新房外溢需求，相关经纪商将受益。

风险提示

• 地产政策波动可能影响行业稳定。
• 地产量价复苏不及预期，可能拖累行业整体表现。
• 部分房企可能因资金链压力面临经营风险。