房地产行业：荣万家登陆港股，四川首发响应物管支持政策-20210117-东北证券-20页_1mb

物业管理行业周报总结

核心内容

本周物业板块整体小幅回调，但部分个股表现突出。其中，和泓服务以11.85%的涨幅成为板块领涨股。同时，四川发布《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》，成为推动行业发展的重要政策导向。

主要观点

• 市场表现：上周东北地产H股物业指数下跌6.46%，而A股物业指数上涨2.62%。在港股通增持名单中，保利物业、中海物业、绿城服务等公司表现突出。
• 政策支持：四川发布的《意见》承接中央政策，提出明确的阶段性发展目标、物业费动态调整机制、非住业态延伸、机制保障和绿色发展等五大方向，推动行业向高品质和多样化升级。
• 公司动态：滨江服务发布盈喜，预计2020年归母净利润同比增长超70%；荣万家于2021年1月15日在港交所上市，有望加速外拓。
• 投资建议：我们看好具备品牌口碑优势、增值服务科技业务发展较好的优质物企，推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。

关键信息

1. 市场表现

• H股物业指数：上周累计下跌6.46%，恒生指数上涨2.50%。
• A股物业指数：上周累计上涨2.62%，沪深300指数下跌0.68%。
• 个股表现：和泓服务涨幅最大（11.85%），银城生活服务跌幅最大（-11.42%）。
• 港股通持股情况：保利物业获最多增持（+1.00%），其他如中海物业、绿城服务、永升生活服务等也获增持。

2. 公司公告

• 滨江服务：发布正面盈利公告，预计2020年归母净利润同比增长超70%，主要得益于在管项目增加、增值服务提升及社保减免。
• 正荣服务：控股股东增持，持股比例提升至约49.53%。
• 佳兆业美好：获控股股东佳兆业集团增持，持股比例达67.71%。
• 金科服务：申请转股并在联交所上市。
• 和泓服务：增发新股，用于未来收购。
• 首程控股：出售旗下焦煤资产，预计确认约13.7亿港元损失。

3. 行业新闻

• 四川政策：发布《指导意见》，提出打造“四川物业服务”品牌，目标到2025年营业收入达700亿元，2030年突破1000亿元。
• 杭州政策：发布《老旧小区住宅加装电梯管理办法》，成为全国首个规范加装电梯的城市。
• 哈尔滨政策：推进“智慧物业”平台建设，提升物业管理水平。
• 荣万家上市：荣盛旗下物管平台荣万家于港交所上市，股票代码2146.HK。
• 新希望物业：递交IPO招股书，计划赴港上市。

4. 政策点评

• 地方政策：四川政策是响应中央《通知》的首次具体化落地，目标明确，具有较强的可执行性。
• 行业影响：鼓励物企向非住业态延伸，推动物业费动态调整机制，强化行业监管与服务标准，促进绿色发展。
• 区域竞争：外来头部物企在四川市场占据主导地位，本土物企需提升综合实力。

5. 公司点评

滨江服务（03316.HK）

• 业务定位：深耕长三角，定位高端。
• 业绩表现：2020H1收入4.16亿元，同比增长31.1%；归母净利润1.04亿元，同比增长112.3%。
• 在管面积：截至2020年6月30日，合约面积3020万方，在管面积1681万方，合管比1.80。
• 外拓成效：第三方来源在管面积占比提升至33.2%，为规模增长提供动力。
• 盈利能力：2020H1毛利率提升至32.9%，净利率达26.8%，盈利能力较强。

荣万家（02146.HK）

• 公司背景：荣盛发展旗下物管平台，成立于2000年，布局全国。
• 上市情况：1月15日于港交所上市，发售价13.46港元，总市值约47.30亿港元。
• 业绩表现：2020H1收入7.65亿元，同比增长37.41%；归母净利润1.05亿元，同比增长97.8%。
• 在管面积：合约/在管面积分别为8060万方和5240万方，合管比约1.49。
• 收入结构：以基础物管服务和非业主增值服务为主，占比分别为58%和33%，社区增值服务占比仅为9%。
• 盈利能力：2020H1综合毛利率提升至28.6%，归母净利率达13.7%。

投资建议

• 推荐标的：碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。
• 理由：政策利好打开提价空间，鼓励品牌物业市场化外拓和社区增值服务拓展。
• 估值预期：这些公司具备较高的盈利能力和成长潜力，应享受更高的估值溢价。

风险提示

• 物管费提价受阻：政策执行效果可能不及预期。
• 外拓不及预期：公司外拓能力可能受市场环境影响。
• 增值服务拓展不及预期：增值服务发展可能受技术或市场限制。

重点公司主要财务数据

图表目录

• 图1：恒生指数与东北地产H股物管指数
• 图2：沪深300与东北地产A股物管指数
• 图3：上周物业公司涨跌幅排名情况
• 图4：港股通持股（截至20210108）
• 图5：主流物企物业管理费
• 图6：主流物企在管面积
• 图7：主流物企合管比
• 图8：收入及增速
• 图9：营收结构
• 图10：分项业务毛利率
• 图11：归母净利润及净利率
• 图12：主流物企归母净利率
• 图13：在管面积结构
• 图14：第三方来源在管面积及增速
• 图15：主流物企2020H1非业主增值服务收入占比
• 图16：主流物企2020H1社区增值服务收入占比
• 图17：公司毛利率情况
• 图18：归母净利润及净利率