20210114-东北证券-房地产行业_承接中央政策导向_四川首发响应推动行业发展_7页_954kb

四川省物业服务业发展政策分析总结

核心内容

四川省于2021年1月12日发布《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》（以下简称《意见》），旨在推动物业服务业向高品质和多样化升级，承接住建部等十部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称《通知》）的政策导向。

主要观点

• 政策承接与具体化：《意见》在《通知》的基础上，结合四川省实际情况，从五个方面提出具体化表述，包括明确地方阶段性发展目标、推动物业费动态调整机制、鼓励物企向非住宅业态延伸、加强机制保障、推动物业服务业绿色发展。
• 发展目标：到2025年，四川省物业企业营业收入达到700亿元，其中上亿元的物业企业达到200家，上市企业达到5家；到2030年，营业收入突破1000亿元。
• 营收目标可行性：基于2018年四川物业服务业数据，测算出2025年目标对应CAGR为11.16%，2030年目标对应CAGR为9.58%。结合行业增速和增量市场空间，认为目标达成可能性较高。
• 区域竞争格局：外来头部物业企业占据优势，如万科云、保利物业、华润物业科技、龙湖智慧服务等。四川本土企业如蓝光嘉宝服务、蜀信物业、嘉诚新悦物业在成都排名靠前，但整体实力与全国百强相比仍有差距。

关键信息

政策要点

1. 支持物业企业规模化发展：鼓励企业扩大规模，提升市场竞争力。
2. 推动业主委员会成立：落实街道责任，促进业主自治组织与基层治理融合。
3. 推进物业服务全覆盖：推动老旧小区改造，引入物业服务或自治管理。
4. 鼓励社区增值服务：拓展非住宅业态，如商业、写字楼、产业园区、学校、医院等。
5. 推进物业服务智慧化：加快智慧化转型，提升服务质量与效率。
6. 推动物业服务业绿色发展：鼓励物业企业在项目开发阶段提前介入，提出合理化建议。

财务数据（重点公司）

增值服务与市场空间

• 社区增值服务：鼓励物业企业拓展非住宅业态，提升盈利模式多样性。
• 智慧化与绿色转型：推动物业服务向智慧化、绿色化发展，提升行业整体水平。
• 政策影响：四川作为首个响应《通知》的省份，未来全国其他地区可能跟进，进一步利好行业。

投资建议

• 受益企业：四川本土企业如蓝光嘉宝服务、新大正，以及在四川广泛开展业务的外来企业如金科服务、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余。
• 推荐理由：具备品牌口碑优势、增值服务和科技业务发展潜力，符合政策导向，有望在行业转型升级中受益。

风险提示

• 政策执行不确定性：具体执行时间和内容可能影响政策效果。
• 房地产销售下行风险：房地产市场整体低迷可能对物业行业产生负面影响。
• 市场竞争加剧：行业集中度提升，企业需增强竞争力。
• 外拓不及预期：企业扩张计划可能受市场环境影响。
• 增值服务变现不及预期：增值服务模式可能面临盈利转化难题。

政策背景

《意见》延续了《通知》的核心政策导向，同时结合四川省实际情况进行了细化，包括：

• 明确地方阶段性发展目标。
• 推动物业费动态调整机制。
• 鼓励物企向非住宅业态延伸。
• 强化机制保障，包括推进机制、政策支持、人才培养、舆论宣传。
• 推动物业服务业绿色发展。

历史数据

• 2018年数据：四川物业服务公司数量7117个，从业人员31.02万人，年营业收入333.74亿元，位居全国第九。
• 2020年数据：四川本土物业企业有12家入围百强，但除蓝光嘉宝和蜀信物业外，其余均排名50名之后。

结论

四川省物业服务业政策的出台，为行业发展提供了明确的方向和有力的保障。政策导向清晰，目标可行性强，有利于本地及在川布局的优质物业公司，推动行业转型升级和高质量发展。