20210321-中泰证券-房地产行业周观点_一二线城市土地持续_断供_集中供地放量在即_12页_1mb

房地产行业周观点总结

核心内容

本报告聚焦房地产行业近期走势，重点分析了销售与土地市场动态，并对头部房企的投资价值进行了评估。整体来看，行业销售表现强劲，土地市场趋于理性，政策影响逐步显现，建议关注头部房企的投资机会。

主要观点

• 销售复苏明显：1-2月份商品房销售面积同比增长1.05倍，销售额增长1.33倍，显示行业景气度持续上行。住宅销售增长显著，办公楼和商业营业用房销售也实现大幅增长。
• 土地市场“断供”与集中供地政策：一二线城市土地持续“断供”，预计三月底将迎来首批集中供地计划，这有助于分流热点地块竞争，推动土地市场回归理性，地价增速有望放缓。
• 头部房企表现突出：在销售复苏和利润率改善的预期下，头部房企具备更强的经营确定性，具备估值修复潜力。推荐万科A、新城控股、保利地产、中南建设等A股房企，以及H股低估值修复机会如融创中国。
• 三线城市销售增长快于一二线：三线城市销售面积同比增长137.5%，表现优于一线和二线城市，显示市场复苏存在区域差异。

关键信息

行业概况

• 上市公司数：128家
• 总市值：19,821.92亿元
• 自由流通市值：9,152.74亿元

销售回顾（3.13-3.19）

• 重点监测33城成交面积：539.5万平方米，环比下降1.3%
• 2021年累计成交面积：5251.7万平方米，累计同比增长121.8%
• 一线城市成交：90.8万平方米，累计同比增长179.1%
• 二线城市成交：241.6万平方米，累计同比增长91.7%
• 三线城市成交：207.2万平方米，累计同比增长137.5%

土地供应（3.1-3.7）

• 百城土地宅地供应规划建筑面积：316万平方米，2021年累计供应6544万平方米，累计同比下降17.3%
• 供求比：0.75
• 一二线城市无土地供应，三四线城市供应316万平方米，累计同比下降10%
• 土地挂牌楼面均价：3470元/平方米，近四周平均4935元/平方米，环比下滑0.8%，同比增长22.6%

土地成交（3.1-3.7）

• 百城土地住宅用地成交规划建筑面积：673万平方米，2021年累计成交8726万平方米，累计同比上升8.8%
• 平均成交楼面价：4498元/平方米，环比下降33.2%，同比下降42.5%
• 整体溢价率：6.5%，2021年平均楼面价6098元/平方米，同比增长3.6%
• 二线城市成交楼面价：4992元/平方米，溢价率3.5%
• 三四线城市成交楼面价：3490元/平方米，溢价率13.2%

投资建议

• 评级：增持（维持）
• 推荐公司：
  • A股头部房企：万科A、新城控股、保利地产、中南建设
  • 低估值叠加经营边际改善：华侨城A
  • H股低估值修复机会：融创中国

风险提示

• 融资环境超预期收紧
• 调控政策超预期收紧

图表目录（摘要）

• 图表1：重点跟踪城市成交情况（万m²、%）
• 图表2：房管局商品房网签数据（万m²、%）
• 图表3：百城土地供应情况（万m²、%）
• 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/m²、%）
• 图表5：百城土地供应量（万m²、%）
• 图表6：百城土地供应价（元/m²、%）
• 图表7：百城土地成交建筑面积（万m²、%）
• 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/m²、%）
• 图表9：百城土地成交量（万m²、%）
• 图表10：百城土地成交价及溢价率（万m²、%）

投资评级说明

• 股票评级：
  • 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上
  • 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
  • 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上
• 行业评级：
  • 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上
  • 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上

重要声明

• 本报告由中泰证券股份有限公司发布，具有证券投资咨询业务资格。
• 本报告仅供客户使用，不构成任何投资建议。
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