同策-2018-2019年房企融资白皮书-2019.1-61页_2mb

2018-2019年房地产行业融资白皮书总结

核心内容概述

本报告由同策研究院发布，聚焦2018年房地产行业资金运用与融资现状，并对2019年的融资趋势进行分析。报告主要涵盖以下内容：

• 房地产开发企业到位资金与投资完成额的增速差异
• 房地产行业融资方式及政策影响
• 40家典型上市房企总体融资情况
• 债权融资与股权融资的详细分析
• 融资币种构成与融资成本情况
• 2019年融资趋势预测

主要观点

1. 资金供需出现“剪刀差”

• 到位资金增速：2018年房地产开发企业到位资金规模为165963亿元，同比增长6.4%，但增速较2017年的8.2%下降1.8个百分点。
• 投资完成额增速：2018年房地产开发投资完成额为120264亿元，同比增长9.5%，增速较2017年提高2.5个百分点。
• 供需差异：到位资金增速不及投资完成额增速，显示房地产行业资金需求旺盛，而市场资金供应预期偏弱。

2. 融资结构呈现变化

• 到位资金结构：

  • 其他资金：占比51.83%，主要由定金及预收款（55418亿元，增长13.8%）和按揭贷款（23705.89亿元，下降0.8%）构成。
  • 自筹资金：占比33.64%，同比增长9.7%。
  • 国内贷款：占比14.63%，同比下降4.9%。
  • 利用外资：占比0.89%，同比下降35.8%。

• 融资方式：

  • 债权融资：占比高达97.2%，成为房企融资的主要方式。
  • 股权融资：占比仅2.8%，且全年融资规模大幅下降，仅170.87亿元。

• 融资币种：

  • 人民币融资：占比60.82%，同比下降28.70%。
  • 外币融资：占比39.18%，同比增长35.71%，美元融资为主。

3. 融资成本逐步分化

• 平均融资成本：2018年为6.44%，同比2017年的5.81%上升0.63个百分点。
• 成本波动：融资成本差异拉大，部分企业融资成本高达13.75%（如中国恒大），而部分企业（如龙湖地产）融资成本低至3.13%。
• 融资成本分化原因：房企资质、项目质量、融资渠道及国内外市场环境影响显著。

关键信息

1. 融资方式与趋势

• 债权融资：

  • 2018年40家典型房企债权融资总额为5863.80亿元，同比增长14.52%。
  • 公司债：成为融资主力，占比47.41%，全年融资规模达2779.87亿元。
  • 中期票据：占比14.61%，全年融资规模达856.51亿元。
  • 其他债权融资：占比21.25%，全年融资规模达1246.16亿元。
  • 委托贷款：受政策限制，占比降至0.30%。

• 股权融资：

  • 2018年融资总额为170.87亿元，同比2017年下降90.4%。
  • 境内股权融资：仅11笔，融资总额为65.23亿元。
  • 海外股权融资：105.64亿元，同比增长1.17%，以股票配售为主。

2. 融资趋势预测

• 2019年融资环境：稳中收紧、稳中有变。
  • 债权融资：规模小幅增长，融资方式向创新化、市场化方向发展。
  • 股权融资：继续减少，境内融资受限，境外融资或成为主要补充方式。
  • 外币融资：占比进一步上升，成为房企融资的重要组成部分。
  • 融资成本：预计2019年整体保持平稳，但企业间分化将更加明显。

3. 政策影响

• 监管政策：持续加强金融机构业务监管，限制委托贷款、非标融资工具及通道业务。
• 支持政策：鼓励资产证券化（ABS）、永续债、可转债等创新融资工具。
• 外汇政策：外币融资受限，但美元融资仍占主导，部分房企因汇率波动面临风险。

4. 市场变化

• 房地产企业融资难度增加：受限于监管政策，融资渠道更加规范。
• 融资结构优化：房企更加依赖外部融资，尤其是外币融资。
• 融资方式多样化：ABS、永续中票等创新融资工具逐步兴起。

小结

2018年房地产行业融资呈现“稳中有变、稳中收紧”的特征，债权融资为主，股权融资大幅减少，外币融资占比提升。房企融资方式逐渐向创新化和市场化发展，融资成本分化加剧。2019年，随着国内外政策环境的变化，房地产行业融资将面临更多挑战，但创新融资方式和境外融资将继续发挥重要作用。同时，房企需更加注重融资效率与风险控制，以适应日益严格的监管环境和不断变化的市场形势。