2018-2019年房企融资白皮书_59页_2mb

2018-2019年房企融资白皮书总结

核心内容概述

本白皮书聚焦于2018年40家典型上市房企的融资情况，分析了房地产行业在宏观经济与政策调控下的融资特征与趋势，涵盖债权融资、股权融资以及融资币种、成本等关键维度。通过对融资数据的深入解读，揭示了房企融资方式的变化、融资成本的分化以及融资环境的持续收紧趋势。同时，对2019年的融资趋势进行了预测。

主要观点与关键信息

2018年房地产行业融资概况

• 整体趋势：房地产行业融资规模略有收紧，2018年40家典型房企融资总额为6034.67亿元，同比下降12.42%。
• 融资方式：债权融资占主导地位，占比达97.2%，股权融资占比仅为2.8%。
• 融资币种：人民币融资占比60.82%，外币融资占比39.18%，外币融资规模同比增长35.71%。
• 融资成本：整体平稳但分化加剧，2018年融资成本算术平均值为6.44%，标准差为1.78%。

房企融资特征分析

债权融资情况

• 融资方式结构变化：公司债成为主要融资方式，占比达47.41%，信托贷款和委托贷款减少。
• 政策影响：委托贷款因监管政策而消失，非标融资工具受政策影响减少。
• 融资规模：全年债权融资总额为5863.80亿元，同比增长14.52%。
• 融资成本：融资成本分化明显，如中国恒大发行的优先票据利率高达13.75%，而万科的SCP利率为3.13%。

股权融资情况

• 融资规模：全年股权融资总额为170.87亿元，同比下降90.4%。
• 融资方式：以海外股权融资为主，占比38.2%；境内股权融资减少，仅11笔，总额为65.23亿元。
• 融资渠道：主要通过股票配售和股票期权计划，其中股票配售占比86%。

2019年融资趋势判断

• 债权融资趋势：融资规模可能继续平稳增长，但融资方式更加多样化，境外融资比重增加。
• 股权融资趋势：境内股权融资可能持续减少，而海外股权融资可能有所上升。
• 融资成本：受国内外市场利率和汇率影响，融资成本将出现进一步分化。

房企资金背景分析

• 人民币房地产贷款：2018年末，人民币房地产贷款余额达38.7万亿元，占总贷款的28.4%。
• 存量债务到期：2019年起，到期债券规模同比翻倍，2021年将达到峰值。
• 企业背景：房企分为国企/央企、大型民企和中型民企，不同背景影响融资方式与成本。
• 财务状况：企业债务水平和结构影响融资意愿与压力，头部房企更具融资优势。

融资方式与趋势分析

债权融资

• 公司债：全年融资规模最大，占比47.41%，海外发行比例上升。
• 中期票据：融资规模增长23.25%，发行比例较为平衡。
• 其他债权融资：融资规模同比下降33.53%，主要受政策影响。

股权融资

• 境内股权融资：全年仅11笔，融资金额65.23亿元，大幅减少。
• 海外股权融资：全年融资金额105.64亿元，占比61.8%，主要通过股票配售和股票期权计划。

融资币种与成本分析

• 人民币融资：占比60.82%，规模同比下降28.70%。
• 外币融资：占比39.18%，规模同比增长35.71%，美元融资占比88.2%。
• 融资成本：整体平稳但分化加剧，房企间融资成本差异拉大。

总结

• 政策影响：监管政策对房地产融资方式和成本产生深远影响。
• 市场环境：国内政策趋稳，国际融资渠道拓宽，房企融资更加多元化。
• 未来展望：2019年房地产融资将继续受到政策与市场环境的双重影响，融资方式更加多样化，融资成本进一步分化。

图表与数据支持

• 图表1-3：房地产开发投资完成额、到位资金规模与增速。
• 图表4-10：房地产企业融资相关政策、融资方式结构、融资成本等关键数据。
• 图表11-18：融资方式、融资币种、融资成本等详细分析。

附录

• 40家典型上市房企名单（附录）。
• 重要声明与同策研究院业务介绍。

数据局限性说明

• 数据来源主要为WIND数据库和上市公司公告。
• 部分数据因统计口径及企业披露意愿存在偏差，无法完全代表真实情况。

以上总结涵盖2018年房地产行业融资的整体情况、融资方式、融资币种与成本分析，以及2019年的趋势判断，为房地产企业融资提供了详尽的参考。