2018-2019年房企融资白皮书_61页_2mb

报告摘要

2018-2019年房企融资白皮书总结

核心内容概述

本白皮书系统分析了2018年房地产行业的资金运用情况、融资现状与方式、40家典型上市房企的融资情况及趋势，以及2019年的融资展望。内容涵盖宏观政策、融资结构、融资成本、融资渠道等多方面，为房地产企业融资提供数据支持和趋势判断。

主要观点与关键信息

一、2018年房地产行业资金运用情况

到位资金与投资完成额增速差异明显：
- 2018年到位资金规模为165,963亿元，同比增长6.4%，但增速同比下降1.8个百分点。
- 投资完成额达120,264亿元，同比增长9.5%，增速同比提高2.5个百分点。
- 到位资金增速低于投资完成额增速，显示房企资金需求与市场供应预期之间存在差距。
到位资金结构变化：
- 其他资金占比最高，达51.83%，主要由定金及预收款、个人按揭贷款及其他资金构成。
- 自筹资金占比33.64%，国内贷款占比14.53%，利用外资占比仅0.99%。
- 金融机构资金支持在房地产行业融资中占比超过50%，但受政策影响，支持力度有所变化。

二、2018年房地产行业融资现状与方式

政策影响显著：
- 自2016年“930”政策以来，监管部门持续出台政策规范金融机构业务，如清理表外业务、限制委托贷款、规范海外债发行等。
- 2018年进一步推进住房租赁ABS、保险资金参与租赁市场等政策，推动行业向多元化、合规化发展。
融资方式与趋势：
- 债权融资：全年融资总额达5,863.80亿元，占比97.2%，同比增长14.52%。
- 股权融资：全年融资总额仅170.87亿元，占比2.83%，同比下降90.4%。
- 融资币种：人民币融资占比60.82%，外币融资占比39.18%，其中美元融资占比88.2%，显示外币融资逐渐成为房企融资的重要组成部分。

三、2018年40家典型上市房企融资情况

1. 整体融资情况

融资总额：全年折合人民币共计6,034.67亿元，同比减少12.42%。
融资方式分布：债权融资占比97.2%，股权融资占比2.8%。
月度融资趋势：全年月均融资502.89亿元，同比减少12.42%。12月融资额达到762.45亿元，为全年最高；10月最低，为340.06亿元。

2. 债权融资情况

债权融资总额：5,863.80亿元，同比增加14.52%。
主要债权融资方式：
- 公司债：占比47.41%，为最大融资方式。
- 其他债权融资：占比21.25%。
- 中期票据：占比14.61%。
- 信托贷款、委托贷款、海外银团贷款占比相对较低。
融资成本：
- 平均融资成本6.44%，中位数6.20%，范围在4.66%至8.22%。
- 融资成本分化加剧，部分房企融资成本高达13.75%（如中国恒大），而部分房企成本低至3.13%（如万科）。

3. 股权融资情况

股权融资总额：170.87亿元，同比减少90.4%。
融资方式：
- 境内股权融资：仅65.23亿元，同比减少90.3%。
- 海外股权融资：105.64亿元，同比增加1.17%。
- 股票配售为主，占比86%，股票期权计划占比14%。
- 2018年境内股权融资事件减少，主要集中在子公司和项目层面。

4. 融资币种情况

人民币融资：全年总额3,670.27亿元，占比60.82%，同比减少28.70%。
外币融资：全年总额2,364.41亿元，占比39.18%，同比增加35.71%。
外币融资主要币种：
- 美元融资占比88.2%，同比增长57.8%。
- 港元融资占比11.1%，同比下降35.8%。
- 新加坡元融资占比0.7%，同比增长43.79%。

四、2018年40家典型上市房企债权融资情况

公司债融资：
- 全年共发行147期，总额2,779.87亿元，占比47.41%。
- 海外发行公司债达79期，占比53.7%，金额1,585.57亿元。
- 中国恒大发行单期金额最大的公司债（10亿美元，折合人民币78.3亿元）。
中期票据融资：
- 全年共发行35笔，总额856.51亿元，占比14.61%。
- 绿地控股、万科A为最大发行企业，分别融资237.28亿元和196.87亿元。
其他债权融资：
- 全年共进行109笔，总额1,246.16亿元，同比减少33.53%。
- 主要包括金融机构借款、可转债、永续债等。

五、2018年40家典型上市房企股权融资情况

境内股权融资：
- 全年共发生11笔，总额65.23亿元。
- 企业多通过子公司和项目公司融资，集团层面融资几乎消失。
- 代表事件：越秀地产出售子公司股权融资24.175亿元。
海外股权融资：
- 全年共发生105.64亿元，同比增加1.17%。
- 主要通过股票配售和股票期权计划实现。
- 代表事件：中国金茂、碧桂园完成股票配售融资，总额达90.80亿元。

六、2018-2019年房地产行业融资趋势判断

债权融资趋势：
- 政策持续规范，委托贷款、非标融资工具等逐步退出市场。
- 创新融资方式（如永续中票、资产证券化）逐渐升温。
- 境外资金在融资中扮演越来越重要的角色，预计2019年融资额将进一步提升。
股权融资趋势：
- 境内股权融资减少，主要因政策限制和企业战略调整。
- 海外股权融资保持稳定，以股票配售和期权计划为主。
- 预计2019年境内股权融资仍将较少，而海外融资可能继续增长。
融资成本趋势：
- 整体平稳但分化加剧，主要受境内外利率、汇率波动影响。
- 人民币融资成本受国内货币政策影响，外币融资成本受美元加息影响。

七、房地产企业融资背景分析

金融机构房地产贷款：
- 2018年末，人民币房地产贷款余额达38.7万亿元，占贷款总量的28.4%。
- 开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%；个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%。
- 2019年到期债券规模翻倍，达3,783.13亿元，显示房企还款压力加大。
企业背景差异：
- 企业分为国企/央企、大型民企和中小型民企。
- 不同市场（沪深交所、港交所）对房企融资方式和成本影响不同。
- 不同业务方向（住宅、商业物业、产业类项目）对融资需求和方式也存在差异。

八、小结

2018年房地产行业融资环境呈现“稳中收紧、稳中有变”的特点，债权融资为主，股权融资比例下降。融资成本整体平稳但分化加剧，外币融资比例上升，成为房企融资的重要补充。2019年，随着政策继续规范和金融市场调整，房企融资将更加多元化和精细化，境外融资占比有望进一步提升。同时，房企面临到期债务压力，融资方式将更加依赖创新工具和稳定渠道，以保障资金链安全。

展开完整摘要