房地产行业2026年中期策略_筑底与分化_核心城市渐近止跌下的投资机会_32页_1mb

房地产行业2026年中期策略总结

核心内容

2026年房地产行业逐步筑底，核心城市如上海等出现结构性止跌迹象，二手房市场表现积极，成交量持续性超预期，价格降幅明显收窄，市场情绪趋于理性。新房市场仍面临一定压力，销售规模持续收缩，但“好房子”项目表现优于行业平均水平。整体来看，行业正从“流动性交易”向“基本面交易”过渡，核心城市率先止跌为板块带来投资机会。

主要观点

1. 二手房市场积极变化

• 成交量持续超预期：核心20城年初以来累计同比+7.1%，其中3月同比+8.9%，4月单月同比+30.4%，成交量好于往年。
• 价格降幅收窄：全国47城冰山指数累计下滑1.6%（25年同期价格跌幅为3.7%），月环比跌幅在0.3%左右，明显好于以往。
• 挂牌量稳定：核心20城二手房挂牌量较年初-0.3%，未出现恐慌式抛售，市场情绪趋于理性。
• 核心城市表现突出：北上广深二手房成交累计同比分别为+18.8%、+13.9%、-7.4%、+4.7%。上海出现结构性止跌迹象，最低挂牌价较年初+1.0%。

2. 新房市场压力仍存

• 销售规模持续收缩：2026年1-3月商品房销售面积累计同比-10.4%，销售金额累计同比-16.7%。
• 去化率下降：3月核心城市新房去化率较去年下滑12个百分点至34%，但“好房子”项目去化率仍保持在90%以上。
• 优质项目表现优于行业：如北京中环麓岛、杭州滨江天澜传序府、成都东城金茂晓棠三期、上海保利外滩曜等项目去化率较高，表现优于平均。

3. 开发投资承压

• 开发投资持续下滑：1-3月房地产开发投资1.77万亿元，同比-11.2%；新开工面积1.04亿方，同比-20.3%；竣工面积0.98亿方，同比-25.0%。
• 土地成交热度低：2026年以来，涉宅土地成交面积同比-24%，成交金额同比-41%，溢价率5.92%，市场仍处于调整阶段。

关键信息

行业基本面

• 大跌急跌阶段结束：从调整幅度、时间、利率关系、买租负担来看，国内房地产行业大跌急跌的阶段可能已经过去，逐步筑底。
• 核心城市率先止跌：参考海外经验，核心城市通常领先全国止跌，如美国旧金山、洛杉矶，日本首都圈、近畿圈等。

投资机会

• 核心城市止跌带动板块修复：核心城市房价止跌可带来资产价格预期修复，推动地产股估值修复，龙头房企有望获得更多超额收益。
• 布局方向：
  • 未来能够提升规模和市占率的优质房企；
  • 第二增长曲线成熟的房企；
  • 中介行业；
  • 低PB且债务安全的房企。

风险提示

• 核心城市复苏不及预期；
• 二手向新房传导不及预期；
• 政策支持不及预期。

结论

当前房地产板块持仓、股价和估值仍处于低位，建议左侧布局。核心城市率先止跌，有望带动行业估值修复，同时“好房子”项目表现优于行业，为房企提供结构性机会。未来需持续关注刚需到改善的置换链条、核心城市向非核心城市的传导、以及二手房向新房的转化。