> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年4月6日公募REITs周度跟踪总结 ## 核心内容概述 本报告总结了2026年4月3日至4月6日期间公募REITs市场的一级与二级市场动态，以及相关的重要公告与风险提示。整体来看，市场表现较为平稳，一级市场持续火热，而二级市场流动性依然低迷。 ## 主要观点 ### 一级市场动态 - **新进展**：本周共有6单首发公募REITs取得新进展，包括北京国资商业不动产REITs、东方红隧道高速REIT、华夏交投楚天高速REIT、国联安复星商业不动产REIT、国金嘉泽新能源REIT、建信天津临港港口REIT等。 - **发行规模**：截至2026/4/3，已发行公募REITs共计80只，发行规模达2090亿元。 - **审批流程**：当前审批流程中，首发REITs已申报34只，已问询并反馈4只，通过审核1只，注册生效待上市1只。扩募REITs已申报4只，已问询并反馈1只，通过审核1只。 ### 二级市场表现 - **指数表现**：中证REITs全收益指数本周收于1013.29点，跌幅0.01%，跑赢沪深300指数1.37个百分点，跑赢中证红利指数1.61个百分点。 - **流动性**：产权类REITs日均换手率为0.29%，特许经营权类REITs为0.34%。产权类REITs换手率较上周下降0.12个百分点，特许经营权类REITs上升1.24个百分点。成交量方面，产权类REITs为3.22亿份，特许经营权类REITs为1.18亿份，周环比分别上升0.27%和8.48%。 - **板块表现**：环保水务板块涨幅最大（+1.42%），其次是数据中心（+0.49%）、消费（+0.36%）、园区（+0.15%）。 ### 估值分析 - **中债估值收益率**：产权类REITs为4.07%，特许经营权类REITs为5.13%。交通板块收益率最高（6.32%），仓储物流（5.84%）、园区（4.94%）紧随其后。 - **消费板块估值较高**：部分消费类REITs的P/FFO和P/NAV较高，例如中金唯品会奥莱REIT和华夏中海商业REIT，分别达到78.35和133.76。 ## 关键信息 ### 本周重要公告 - **嘉实京东仓储物流REIT**：拟第二次扩募并新购入北京、昆明、广州三项目。 - **河北交通投资集团**：REITs类项目中介机构中标候选人公示，中信证券为第一中标候选人。 - **朗豪酒店REITs项目**：基金管理人及计划管理人服务采购项目中标候选人公示，财务顾问服务选聘项目流标，并启动二次招标。 - **长发集团水利公募REITs项目**：因投标人不足3家，按流标处理。 ### 重要REITs现金流变动 - **南方顺丰物流REIT**：拟变更回收资金使用比例，调整后的项目金额有所变化。 - **中航京能国际能源REIT**：2025年实际产生的现金流较预测结果完成78.36%，主要受光资源条件变化及电力市场化进程影响。 - **中信建投明阳智能新能源REIT**：2025年实际现金流较预测结果变动20%以上，主要因可再生能源补贴回收周期差异。 - **中航易商仓储物流REIT**：2025年实际现金流较预测结果变动20%以上，因租金单价调整。 - **华泰南京建邺REIT**：2025年实际产生的收入完成79.79%，运营净收益完成93.21%，主要因宏观经济波动及市场供应增加。 - **中金唯品会奥莱REIT**：2025年实际产生的营业收入及运营净收益分别高出预测值28.77%和37.96%，因项目运营表现良好及销售旺季影响。 - **工银蒙能清洁能源REIT**：2025年实际现金流较预测结果超过20%，主要因可再生能源补贴回款情况良好。 ## 风险提示 1. **底层资产基本面不及预期**：市场对底层资产的经营状况存在不确定性。 2. **政策变动风险**：公募REITs相关政策可能发生变化，影响市场表现。 3. **市场价格波动风险**：REITs价格可能因市场环境变化而波动。 ## 附注 - 本报告由申万宏源研究提供，分析师包括黄伟平、杨雪芳等。 - 报告内容基于公开信息，不保证其真实性、准确性或完整性。 - 投资者应自行判断是否符合自身投资目标，并考虑咨询独立投资顾问。 ## 信息披露 - 本报告由申银万国证券研究所有限公司发布，仅供其客户使用。 - 本公司及关联机构可能持有或交易本报告提到的投资标的，也可能为其提供投资银行服务。 - 报告内容为非公开资料，未经授权不得复制、分发或使用。 ## 投资评级 - **证券投资评级**：买入（相对强于市场20%以上）、增持（相对强于市场5%~20%）、中性（-5%~+5%）、减持（弱于市场5%以下）。 - **行业投资评级**：看好（行业超越市场）、中性（行业与市场持平）、看淡（行业弱于市场）。 ## 法律声明 - 本报告不构成投资建议，投资者应自主决策并承担风险。 - 本公司不对因使用本报告内容而造成的任何损失负责。 - 市场有风险，投资需谨慎。