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申万固收|REITs：指数基金申报，砂之船商业REIT获超百倍认购

核心内容

• REITs指数基金申报：华夏、中金、易方达、南方四家基金公司向证监会申报REITs指数基金，大幅提振市场情绪，中证REITs全收益指数单日上涨2.37%。
• 认购热度分化：砂之船商业REIT网下有效认购倍数达103.8倍，超百倍，而上海地产商业REIT、首农商业REIT、唯品会商业REIT认购倍数分别为22.3倍、80.2倍、68.0倍。
• 一级市场进展：2026年以来共发行4单REITs，总规模94.2亿元，同比下降17.0%。本周有7单首发REITs取得新进展，包括中金开元旅业、汇添富上海地产、国泰海通砂之船等。
• 二级市场表现：中证REITs全收益指数本周上涨1.46%，跑赢沪深300和中证红利指数。交通、保障房板块涨幅领先，分别为2.85%和2.27%。
• 流动性改善：产权类REITs本周日均换手率0.62%，特许经营权类REITs为0.44%，较上周分别上升16.44BP和9.55BP。成交量环比上升，其中产权类REITs周成交量6.88亿份，特许经营权类REITs为1.62亿份。
• 估值情况：中债估值收益率方面，交通板块最高，达6.44%；环保水务板块估值较高，P/FFO达55。部分REITs派息率表现良好。
• 风险提示：包括底层资产基本面不及预期、公募REITs政策变动风险、市场价格波动风险等。

主要观点

• REITs指数基金申报提升了市场信心，推动了指数上涨。
• 砂之船商业REIT因无限售期获得极高认购倍数，显示市场对其未来表现的看好。
• 一级市场REITs发行规模有所下降，但仍有多个项目取得进展，显示出市场持续活跃。
• 二级市场中，交通、保障房板块表现优于其他资产类型，流动性提升，成交量增加。
• 估值方面，部分板块如环保水务、仓储物流表现较为突出，但需关注市场波动风险。

关键信息

一级市场进展

• 发行情况：截至2026年5月22日，2026年已成功发行4单REITs，总规模94.2亿元。
• 申报进展：本周7单首发REITs取得新进展，包括中金开元旅业、汇添富上海地产、国泰海通砂之船等。
• 审批流程：已申报42只REITs，其中14只已问询并反馈，6只通过审核，6只待注册生效。扩募方面，已申报2只，1只已问询并反馈，1只通过审核。

二级市场表现

• 指数涨幅：中证REITs全收益指数本周上涨1.46%，跑赢沪深300和中证红利指数。
• 板块表现：交通、保障房板块涨幅领先，分别为2.85%和2.27%。特许经营权类REITs涨幅达2.51%。
• 个股表现：华夏中国交建高速REIT涨幅最大，达7.11%；建信中关村产业园REIT跌幅最大，达-7.63%。

流动性

• 换手率：产权类REITs周均换手率0.62%，特许经营权类REITs为0.44%，较上周分别上升16.44BP和9.55BP。
• 成交量：产权类REITs周成交量6.88亿份，特许经营权类REITs为1.62亿份，环比分别上升48.94%和46.00%。

估值

• 中债估值收益率：产权类REITs为4.27%，特许经营权类REITs为5.27%。交通板块收益率最高，达6.44%。
• P/FFO：环保水务板块P/FFO最高，达55。数据中心板块P/FFO为38，消费板块为29。
• 派息率：部分REITs派息率较高，如华夏金隅智造工场REIT派息率17.32%。

重要公告

• 分红公告：红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏越秀高速REIT、华夏中海消费REIT等发布分红公告，每10份分红金额从0.2359元到1.7423元不等。
• 运营数据：华夏中国交建REIT、易方达深高速REIT、招商高速公路REIT等发布运营数据，显示车流量和路费收入的变动情况。
• 发售公告：国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT等发布发售公告，明确认购倍数和定价信息。

风险提示

• 底层资产基本面不及预期。
• 公募REITs相关政策变动风险。
• 市场价格波动风险。