2020年我国不动产资产证券化信用风险回顾与2021年展望_13页_522kb

我国不动产ABS发行与市场展望总结

核心内容概述

本文总结了2017年至2020年我国不动产ABS发行概况，并展望了2021年的发展趋势。内容涵盖发行规模、底层资产分布、租金与空置率变化、发行利率波动以及未来市场发展方向。

2020年不动产ABS发行概况

• 发行增长：2020年不动产ABS发行规模同比增长20.53%，其中CMBS产品同比增长58.21%。
• 市场环境：受新冠疫情影响，房企融资需求上升，金融环境相对宽松，带动发行高涨。
• 监管收紧：2020年8月20日，监管政策趋严，房企面临降杠杆压力，不动产ABS作为优化债务结构的工具，仍受青睐。

底层资产分布

• 最大城市：北京在2020年成为最大城市，占比24.51%。
• 前五大城市占比：2020年为58.05%。
• 最大业态：综合体在2020年成为最大业态，占比28.44%。
• 前五大业态占比：2020年为90.61%，主要为综合体、商业、写字楼、酒店及长租公寓。

零售物业市场分析

租金表现

• 一线城市：北京、上海、广州租金较高，2020年9月末分别为37.70元/天/平方米、35.10元/天/平方米和31.00元/天/平方米。
• 二线城市：宁波和杭州租金分别为22.60元/天/平方米和22.20元/天/平方米，表现优于其他二线城市。
• 租金变化：受疫情影响，2020年9月末，北京、广州和深圳优质零售物业租金分别下降1.30元/天/平方米、2.40元/天/平方米和1.30元/天/平方米。

空置率变化

• 一线城市：北京、广州空置率分别上升3.5%和2.5%，至10.00%和8.90%。
• 二线城市：天津和重庆空置率分别上升至17.10%和10.90%，其中天津空置率最高，达17.10%。
• 长三角城市：上海和南京零售物业空置率已恢复至疫情前水平，表现优于其他城市。

写字楼市场分析

租金表现

• 一线城市：北京租金最高，为416.10元/平方米/月，上海次之，为379.20元/平方米/月。
• 二线城市：南京和杭州租金分别为119.40元/平方米/月和116.70元/平方米/月，位居前列。

空置率变化

• 一线城市：北京、上海、广州和深圳空置率分别上升至17.70%、20.40%、7.80%和20.10%。
• 二线城市：天津空置率最高，达44.70%，武汉和重庆空置率均超过30%。
• 区域差异：一线城市空置率普遍低于二线城市，但部分城市如上海、深圳空置率已超过20%，需警惕风险。

仓储物流地产展望

• 租金趋势：2020年多数一线城市仓储物流租金上升，北京增长最快，年均复合增长率达6.28%。
• 未来前景：线上消费需求持续增长，将利好仓储物流行业，预计一线城市仓储物流地产租金仍将保持上升趋势。

不动产ABS产品特点

• 信用质量：CMBS和CMBN产品信用质量较高，债项级别在AA+(含)以上比例分别为91.45%和96.18%。
• 权益级占比：类REITs产品更依赖物业运营及增值，权益级占比相对较高。
• 发行利率：受原始权益人信用及物业运营影响，CMBS/CMBN产品发行利率波动较大，整体高于同期限同信用等级债券产品。

2021年展望

零售物业

• 预期恢复：随着全球疫情控制，线下体验式消费将逐步复苏，零售物业租金及空置率有望恢复至疫情前水平。
• 区域表现：长三角城市（如上海、南京）零售物业表现优于其他城市，预计仍将保持强劲发展。

写字楼

• 空置风险：二线城市空置率整体高于一线城市，部分城市（如天津、武汉、重庆）仍需警惕空置风险。
• 去化周期：写字楼去化尚需时间，短期内空置率仍偏高。

仓储物流地产

• 发展机遇：线上消费需求增长将推动仓储物流地产快速发展，一线城市租金仍有上升空间。

不动产ABS发展

• 发行规模：预计2021年不动产ABS发行规模将突破2000亿元。
• 多资产组合：以多个不动产资产组合作为底层资产的ABS项目数量将持续增长，有助于降低集中度风险。
• 基础设施REITs：公募REITs试点启动，为基础设施类不动产ABS发展带来机遇，尽管目前符合条件的资产有限，但长期前景可期。

结论

2020年我国不动产ABS发行规模持续增长，主要受疫情后金融环境宽松及房企融资需求推动。零售物业和写字楼空置率受疫情影响较大，但长三角城市表现较好。仓储物流地产因线上消费增长前景乐观。未来，随着监管趋严和市场成熟，不动产ABS将继续作为房企优化债务结构的重要工具，多资产组合项目将增多，基础设施REITs试点也将为市场带来新的发展契机。