20260826-联合资信评估-2026年不动产ABS存续期表现——发行持续活跃_资产类别多样化_多层次不动产ABS市场制度构建_15页_1020kb

2026年不动产ABS存续期表现总结

一、核心内容概述

2026年上半年，我国不动产ABS市场在宏观经济温和复苏与政策制度持续完善的背景下，呈现出发行放量、品种丰富、结构优化的发展态势。市场整体保持增长，发行单数和规模同比分别上升59.32%和25.09%，并逐步构建起“CMBS/CMBN 和类 REITs——机构间 REITs——公募 REITs”的多层次不动产证券化链条。市场规范化、专业化、多元化趋势明显，为未来高质量发展奠定基础。

二、主要政策梳理

政策要点

• 新增专章明确不动产基础资产挂牌条件、信息披露要求及特别规定；
• 明确机构间REITs的权益属性定位，统一审核标准；
• 推进多层次不动产ABS市场建设，对接公募REITs制度体系；
• 将过去散见于问答和窗口指导的实操口径上升为正式规则。

三、市场发行情况

1. CMBS/CMBN 和类 REITs

• 发行概况：2026年1-6月共发行94单，同比增加35单；发行规模1113.21亿元，同比上升25.09%；
• 发行利率：AAA_sf级别平均发行利率2.29%，较上年下降18bps；AA+sf级别平均发行利率2.65%，较上年下降11bps；
• 利差变化：AAA_sf级别平均利差0.96%，较上年略有收窄；
• 区域分布：北京、江苏、广东、上海、山东为主要融资地区；
• 企业性质：地方国有企业为主要融资主体，占比75%。

2. 持有型不动产ABS（机构间REITs）

• 发行情况：2026年1-6月共发行24单，规模330.13亿元，同比分别增长11倍和23.8倍；
• 底层资产：从清洁能源和数据中心向购物中心、数据中心、基础设施、物流仓储等多元化资产拓展；
• 特定标识：共8单项目设有特定标识，涉及金额82.17亿元，包括碳中和、乡村振兴等。

四、存续期证券表现

1. 底层资产运营表现

• 办公物业：租赁需求复苏，租金降幅收窄，净吸纳量与去年基本持平；
• 零售物业：空置率稳中有降，租金继续承压；
• 酒店行业：季节性规律明显，入住率指数波动，平均房价指数略有上升；
• 能源基础设施：煤价震荡上行，清洁能源运营效率受自然因素影响较大。

2. 证券评级变动

• 2026年1-7月共4只证券发生评级调整，其中1只上调，3只下调；
• 无新增违约或展期项目，历史违约项目余额同比下降80.51%。

五、关键趋势与展望

1. 多层次REITs市场体系加速成型

• 机构间REITs制度框架明确，审核标准统一，成为连接CMBS/类REITs与公募REITs的关键枢纽；
• 常态化扩募机制落地，提升产品规模与资产组合分散度，改善二级市场流动性。

2. 底层资产与融资主体结构多元化

• 新规拓宽不动产基础资产准入范围，支持产权类项目如购物中心、写字楼、酒店、产业园区等；
• 允许不同类型资产混合打包入池，丰富产品结构，提升抗风险能力；
• 融资主体逐步从地方国企向央企、优质民企和外资机构扩展。

3. 存续期管理向主动运营深化

• 强化管理人和运营机构的专业能力要求；
• 推动ABS管理人从“通道角色”向全周期、专业化的资产运营机构转型；
• 增强信息披露质量、资产运营监测和估值管理的重要性。

4. 信用风险可控但需关注结构性分化

• 市场准入门槛高，新发证券以AAA_sf为主，占比达89.11%；
• 潜在风险包括：
  • 部分区域办公物业空置率高，租金承压；
  • 清洁能源类资产运营收益波动较大；
  • 资金端与资产端的结构性错配风险。

六、总结

2026年不动产ABS市场在政策制度完善与市场扩容的双重推动下，进入规范化、高质量发展新阶段。市场发行活跃，产品结构优化，底层资产多样化，融资主体逐步多元化。存续期证券表现整体稳健，信用风险可控，但需关注结构性分化与运营不确定性。未来市场将在多层次制度体系、主动运营管理、多元化资产配置等方面持续深化发展，更好地服务于存量资产盘活与实体经济发展。