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132城公积金刺激有效吗？从个贷率看哪些城市还有空间？

文/杨科伟、李诗吟
2022年6月

一、全国公积金政策松绑情况

2022年以来，全国近半数地级市已出台公积金新政，涉及提高贷款额度、下调首付比例、放宽住房套数认定标准、支持异地贷款、延长贷款年限、提取公积金支付首付款、放开“商转公”、支持家庭代际互助等8个方面。

截至2022年6月上旬，涉及公积金的松绑政策占比已从4月的50%提升至76%，显示出政策重心逐渐向公积金倾斜。中西部及长三角地区政策放松最为积极，分别有47个和34个城市出台新政。江苏、四川、安徽等地均有超过10个城市松绑公积金政策。

二、公积金新政主要措施

1. 提高贷款额度

• 102个城市上调公积金贷款额度。
• 苏州：个人额度上限由45万提高至60万，家庭由70万提高至90万。
• 南通：放宽至原额度的两倍，硕士以上学位或高级职称最高可贷额度升至80万元/人、160万元/户。
• 眉山：支持多孩家庭购房，二孩、三孩家庭额度分别增加10万、20万。

2. 下调首付比例

• 54个城市下调公积金贷款首付比例。
• 西宁、兰州、南昌、连云港：首套房最低首付比例降至20%。
• 南宁、常州、临沂、唐山：二套房最低首付比例降至30%。
• 晋中、济源：二套房首付比例降至20%。

3. 放宽住房套数认定标准

• 15个城市放宽住房套数认定。
• 银川、自贡、乐山、绵阳：实行“认贷不认房”。
• 宜昌、南宁：仅认定公积金贷款记录，或在无本地住房、未使用过公积金贷款的情况下认定为首套。

4. 支持异地公积金贷款

• 16个城市支持异地公积金贷款。
• 青岛：在胶东四市范围内缴存的职工可申请两次异地贷款。
• 株洲、陇南：支持全国范围内的公积金缴存职工购房。

5. 延长贷款年限

• 4个城市延长公积金最长贷款年限。
• 青岛：二手房公积金贷款期限与房龄之和放宽至50年。
• 合肥：最长贷款年限延长至40年，房龄低于20年的可贷30年。

6. 支持公积金支付首付款

• 19个城市允许公积金用于支付首付款。
• 泉州：可提取公积金支付购房首付款。
• 眉山：三孩家庭可“既提又贷”，提取未计入贷款额度的公积金用于首付。

7. 放开“商转公”

• 12个城市放开“商转公”或投放公积金贴息贷款。
• 贵阳：计划新增20亿元个人补息贷款。
• 惠州、中山：全面支持住房公积金受委托银行办理商转公业务。

8. 支持家庭代际互助

• 11个城市推出“一人购房全家帮”政策。
• 珠海：缴存职工可提取公积金余额的90%用于配偶、父母、子女购房首付或还贷。
• 天津、长春：支持家庭成员间公积金互助。

三、公积金新政实际效果分析

尽管政策已全面落地，但实际效果差异较大，多数城市收效甚微。

1. 政策效果不明显的城市

• 南宁：新政后体制外青年人可贷额度不升反降，效果适得其反。
• 金华：公积金缴存人口少，仅占全市常住劳动年龄人口的12%，受益面窄。
• 台州：政策限制条件过于严苛，仅极少数家庭符合条件，效果微乎其微。
• 温州、达州、乐山、钦州：公积金放贷量未见明显增长，甚至出现下降。

2. 个别城市政策成效显著

• 昆明：公积金客户占比明显提升，新政后不少项目客户比例从两成左右上升至近四成。

四、未来公积金政策松绑空间分析

根据公积金流动性情况，可将城市分为三类：

1. 流动性充裕城市（个贷率 < 80%）

• 济南、南昌、昆明等城市，可进一步实施宽松政策，如提高贷款额度、下调首付比例、允许异地贷款、放开“商转公”等。

2. 流动性适中城市（个贷率 80%-90%）

• 福州、长沙、徐州等城市，公积金政策仍有局部放松空间，如定向支持青年人才、多孩家庭等。

3. 流动性紧张城市（个贷率 > 95%）

• 南京、大连、佛山、菏泽等城市，公积金政策再松绑空间有限。

五、结论

全国范围内，公积金政策已成为房地产调控的重要工具，但政策效果受制于受益面、政策设计合理性及城市公积金流动性等因素。未来，流动性充裕城市仍有较大政策调整空间，而流动性紧张城市则需谨慎对待进一步放松。政策制定需结合本地市场实际情况，避免“药不对症”，真正发挥公积金对购房需求的刺激作用。