20260612-华泰证券-华泰_房地产_重启与转型_2页_198kb

华泰 | 房地产：重启与转型 总结

核心内容概述

华泰证券在2026年中期策略会地产分论坛中，邀请了二手房、购物中心、公募REITs领域的专家，对房地产行业进行了深入分析与展望。整体来看，房地产行业正经历从“缓跌”到“重启”的过渡阶段，同时在业态转型与资产证券化方面展现出新的发展趋势。

主要观点

1. 二手房市场：进入缓跌阶段，逐步筑底

• 转折点预测：1Q26可能成为楼市转向缓跌的转折点，重点城市将在半年后进入底部区间。
• 市场表现：年初至今重点城市二手房月环比跌幅低于2024、2025年，且跌幅收窄持续时间较长，与以往阶段性回暖不同。
• 成交量变化：5月以来重点城市二手房成交量进入缓慢回调阶段，但回调速度小于往年，同比仍保持双位数增长。
• 供需关系：3-5月重点城市挂牌量持续下降，进入供需相对平衡状态。
• 房东预期：分歧指数（最急于出售的房东挂牌价与整体挂牌价的差值）停止扩大，成交议价率走低，显示房东预期趋于稳定。

2. 购物中心：存量运营为主，业态分化明显

• 行业现状：购物中心已进入存量发展阶段，2024年以来新开项目减少，存量调改比例上升。
• 客流与转化：3Q24以来全国客流量趋于平稳，但客流向销售与租金的转化率持续下降。
• 应对策略：行业通过“以价换量”（降低租金以维持出租率）和“化整为零”（将大铺改为小铺）等方式应对挑战。
• 消费业态分化：
  • 表现较好：运动装、潮流数码、家居、IP主题、户外用品等。
  • 表现承压：服装集合店、家居服/内衣、汽车、钟表、奢侈品等。
  • 餐饮趋势：平价化、小面积化。
  • 儿童亲子业态：持续低迷。
• 细分赛道机会：
  • 高端商业：预计2026年进入复苏周期。
  • 奥特莱斯：景气度较好。
  • 社区商业：可关注高能级城市核心老城区项目。
  • 下沉市场商业：优先关注与当地存量形成明显产品代际差异、具备先发优势的项目。

3. 公募REITs：规模扩容、配套优化

• 市场发展：公募REITs发行逐步常态化，市场规模有望显著扩大，但与成熟市场相比仍有提升空间。
• 产品特性：单只产品规模和流通盘较小，导致二级市场波动性较高。
• 市场转型：随着供应量增加，市场正从卖方市场向买方市场转变。
• 资产类型：资产类型已扩展至IDC、文旅、商业、酒店等领域，基本覆盖国际REITs主流资产类型。
• 配置窗口期：我们认为当前是公募REITs的配置窗口期，理由包括：
  • 分派率相较债券收益率更具吸引力，未来可能有所降低。
  • 扩容阶段资产经过严格筛选，质量相对较高。
• 政策支持：基础设施REITs与商业REITs双轨并行，监管支持培育大体量REITs产品，重点方向包括商业、文旅、港口、铁塔等。
• 配套发展：扩募规则优化，保险资金、公募私募资金配置占比有望提升，配套产品如指数、ETF、主动管理基金逐步推出。
• 机构间REITs市场：也在快速发展中。

关键信息

• 楼市转折点：预计1Q26为楼市转向缓跌的转折点。
• 购物中心挑战：客流转化率下降，业态分化明显，部分细分赛道表现优于整体。
• REITs发展：市场规模扩大，资产类型丰富，配套产品逐步完善，处于配置窗口期。

风险提示

• 房地产市场复苏不及预期
• 消费复苏不及预期
• 公募REITs推进速度不及预期

文章来源

研报《2026年中期策略会速递—房地产：重启与转型》，发布日期：2026年5月29日
分析师：

• 林正衡（S0570520090003 | BRC046）
• 陈慎（S0570519010002 | BIO834）
  来源：华泰证券研究所国内站（研究Portal）
  访问链接：https://inst.htsc.com/research
  访问权限：国内机构客户

海外访问

华泰证券研究所海外站：https://intl.inst.htsc.com/research
访问权限：美国及中国香港金控机构客户
如需添加权限，请联系您的华泰对口客户经理。