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房地产行业月报（2014年06月）总结

核心内容

2014年6月，房地产市场整体呈现成交回落与房价全国性调整的趋势。新建商品住宅成交套数同比下降20.8%，环比下降12.32%，累计成交128.7万套，同比下降17.72%。13大城市存货达到112万套，同比增长23.6%，去化周期升至14.0个月，表明市场库存高企。百城住宅平均价格环比下跌0.5%，房价下调趋势进一步确认，其中二线城市和三线城市跌幅明显，一线城市也出现环比下降，全国性房价调整趋势已确立。

主要观点

• 市场表现：6月份房地产板块指数收益率为-0.3%，弱于沪深300的0.4%。部分个股表现较好，如卧龙地产、金地集团、苏宁环球等，而南国置业、金融街、凤凰股份等表现较差。
• 政策方向：中央政策继续以市场化为主，未出台刺激政策，地方层面则出现放松调控的迹象，如北京、广州等地调整公积金政策，呼和浩特取消限购。但大规模公开取消限购的可能性不大。
• 估值水平：主流地产公司估值水平较低，PE在5至8倍之间，PB在1倍左右，因此投资建议为谨慎推荐。
• 未来展望：宏观经济缓慢出清，楼市进入下行周期，地方救市政策或将陆续出台，但需求下降趋势已确立。房地产市场将面临持续调整。

关键信息

一、新建商品住宅市场

• 成交量回落：6月成交量为20.7万套，同比下降20.8%，环比下降12.32%，是今年除2月外最差的月份。
• 库存增加：13大城市存货为112万套，同比增长23.6%，去化周期升至14.0个月，库存压力持续。
• 区域差异：二线城市成交量降幅最大，一线城市成交量环比上升8.2%，仍有一定刚需支撑。

二、行业政策和动态

• 央行政策：6月定向下调存款准备金率，支持“三农”和小微企业。
• 房地产政策：中央坚持分类调控，抑制投资投机需求，地方救市政策逐步放松，如北京、广州、呼和浩特等。
• 行业数据：房地产信托募集规模5月下降44.88%，房地产企业销售TOP50排名中，部分企业如碧桂园、华夏幸福、万科等表现较好。

三、地方救市政策

• 限购政策：部分城市如南宁、天津、宁波、无锡等放松限购，呼和浩特取消限购，但效果有限。
• 公积金政策：北京、广州等地调整公积金贷款政策，提高贷款额度、放宽缴存年限等。
• 其他政策：如武汉尝试建立公积金资产变现机制，海口放宽购房落户政策，但对市场影响有限。

四、地产股走势回顾

• 整体表现：房地产板块指数收益率为-0.3%，弱于沪深300。
• 个股表现：部分个股如卧龙地产、金地集团、苏宁环球等表现较好，而南国置业、金融街、凤凰股份等表现较差。
• 内房股：内房股多数下跌，仅有少数如明发集团、融创中国等表现较好。

五、未来展望与投资建议

• 投资建议：谨慎推荐房地产板块，主要理由包括宏观经济缓慢出清、楼市进入下行周期、政策思路基本明朗以及估值水平较低。
• 个股推荐：保利地产、万科、华夏幸福和招商地产为推荐组合。

结论

2014年6月，房地产市场整体呈现成交回落与房价下调趋势，全国性调整已确立。中央政策以市场化为主，地方救市政策逐步放松，但效果有限。房地产板块估值较低，但整体表现弱于大盘，建议投资者谨慎对待。未来，市场将继续面临调整，但政策支持和企业运营能力可能对市场起到一定支撑作用。