房地产行业1月房企销售点评：开年市场销售偏弱，蓝筹表现仍较不错-20190201-华创证券-10页_1mb

报告摘要

1月房企销售点评总结

核心内容

2019年1月，中国房地产企业销售表现整体偏弱，但蓝筹房企仍保持相对稳健的增长。克尔瑞发布的1月销售数据显示，主流50家房企销售金额为5,237亿元，环比下降47%，同比下降10%。尽管如此，18年12月与19年1月双月合计销售金额同比仍增长14.2%，显示房企销售在整体偏弱的情况下，仍有结构性改善。

1月单月销售金额超过百亿的房企达到17家，较去年同期增加2家，其中万科、碧桂园、恒大位列前三，分别实现482亿元、460亿元、435亿元的销售金额。前三门槛从去年同期的605亿元下降至435亿元，反映行业集中度有所提升。部分房企如华润置地、世茂房地产、金地集团、中南建设、阳光城等在市场转淡背景下仍实现同比20%以上的增长。

主要观点

销售表现分化：行业前三房企及部分排名靠后房企销售表现低迷，而第二梯队及蓝筹房企表现相对较好，显示行业内部增长不均衡。
销售走弱原因：主要受高基数效应及推盘减少、去化率低位影响，1月销售金额同比和环比均出现下滑。
行业集中度提升：2018年全年Top10房企销售集中度提升至26.9%，较2017年增长2.7个百分点，显示行业进一步向头部企业集中。
市场前景乐观：尽管1月销售偏弱，但结合政策与资金环境的改善预期，预计19Q2将出现中央层面的行业政策宽松，板块股价或触底反弹。
投资建议：维持对房地产行业的“推荐”评级，看好龙头房企及资金放松受益型蓝筹房企，推荐包括万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口、新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展等企业。

关键信息

销售数据：1月主流50家房企销售金额5,237亿元，环比下降47%，同比下降10%。
重点城市表现：重点46城1月单月成交面积同比下降2.4%，双月合计销售金额同比上升4.4%。
房企排名：
- 万科：1月销售482亿元（YOY-29%）
- 碧桂园：460亿元（YOY-33%）
- 恒大：435亿元（YOY-32%）
- 保利地产：326亿元（YOY+3%）
- 融创中国：239亿元（YOY+8%）
- 绿地集团：161亿元（YOY+9%）
- 华润置地：159亿元（YOY+42%）
- 新城控股：117亿元（YOY+14%）
- 阳光城：117亿元（YOY+32%）
- 金地集团：105亿元（YOY+29%）
行业集中度：
- Top10房企销售金额集中度同比下降20%。
- Top20房企销售金额集中度同比下降15%。
- Top50房企销售金额集中度同比下降10%。
投资评级：维持房地产行业“推荐”评级，AH股主流房企19PE估值仅5-8倍，NAV折价40-70%。
风险提示：房地产市场销量超预期下行及行业资金超预期收紧。

图表与数据

图表1：2019年1月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序）
图表2：50家主流房企月度销售金额及同比
图表3：全国销售额与50家主流房企销售金额同比
图表4：10家、20家、50家主流房企销售金额同比
图表5-8：2011-2018年龙头房企年度销售金额与面积集中度、月度销售金额与面积集中度趋势图
图表9-13：2017-2019年万科、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股月度销售金额趋势图

投资建议

推荐房企：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口、新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。
评级体系：
- 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上；
- 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%；
- 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%-10%之间；
- 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%-20%之间。