20201206-开源证券-房地产行业周报_中央紧绷调控之弦_百强销售以价换量现象明显_14页_1mb

房地产行业分析总结（2020年12月6日）

核心内容概览

本报告主要分析了2020年11月及12月初房地产行业的情况，涵盖中央与地方政策调控、市场成交情况、土地市场表现、融资环境变化以及投资建议等方面。整体来看，房地产行业在“房住不炒”政策基调下保持稳定，销售以价换量现象显著，部分房企销售目标完成度较高。

主要观点

1. 政策调控持续收紧，但以稳定市场为主

• 中央政策：坚持“房住不炒”原则，强化房地产市场监管，严控信贷资金流入楼市，防止房价过快上涨和居民高杠杆对消费的挤出效应。
• 地方政策：各地政策因地制宜，部分城市如西安、广州南沙、昆明等地加强了限购、限贷、预售资金监管等措施，旨在保持市场平稳运营。
• 土地政策：海南等地出台产业用地“先租后让”管理细则，规范土地市场。

2. 销售市场以价换量，TOP30房企销售目标完成度高

• 整体销售：2020年11月百强房企销售额同比增长20.1%，销售面积增长26.5%，市场呈现“量升价跌”趋势。
• TOP30房企：销售目标完成度均值达91%，部分房企如恒大、金茂、招商蛇口等已超额完成年度销售目标。
• 改善型需求房企表现突出：TOP11-50房企销售增速最为可观，尤其是定位改善型需求的房企如中海外、招商蛇口、龙湖集团等表现强劲。

3. 成交市场保持平稳，一线城市表现最佳

• 新房成交：全国32城新房成交面积同比持平，但环比下降13%；一线城市新房成交表现最为亮眼，累计同比增速达9%。
• 二手房成交：全国9城二手房成交面积同比增速为-4%，较前值有所回落，但累计增速保持不变。

4. 融资环境分化，信用债发行增加，海外债发行减少

• 信用债：2020年第49周信用债发行规模同比增加73%，环比增加76%，平均加权利率为6.07%，略有上升。
• 海外债：发行规模同比减少44%，环比减少33%，平均加权利率上升至9.61%。
• 房贷利率：LPR利率维持不变，首套房贷利率稳定，但整体信贷资金仍以支持实体经济为主。

关键信息汇总

政策调控

• 中央层面：坚持“房住不炒”，强化金融监管，抑制房地产泡沫。
• 地方层面：西安、广州南沙、昆明等地出台限购、限贷、预售资金监管等政策，部分城市放宽落户条件，吸引人才购房。
• 土地政策：海南推出“先租后让”管理细则，规范土地市场。

销售表现

• 百强房企：11月销售额同比增长20.1%，销售面积增长26.5%。
• TOP30房企：销售目标完成度均值达91%，其中恒大、金茂、招商蛇口等房企表现突出。
• 改善型需求房企：TOP11-50房企销售增速显著，其中龙光地产、正荣地产等房企单月销售增速超过100%。

成交情况

• 新房：32城新房成交面积同比持平，但环比下降13%；一线城市表现最佳。
• 二手房：9城二手房成交面积同比增速为-4%，累计同比增速为-4%。

融资动态

• 信用债：发行规模同比增加73%，环比增加76%，平均利率上升。
• 海外债：发行规模同比减少44%，环比减少33%，平均利率显著上升。
• 房贷利率：LPR利率连续7个月不变，首套房贷利率维持低位。

投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，认为房地产仍是当前财政和投资的重要托底工具。
• 投资策略：建议四季度继续关注地产板块机会，因销售、区域政策持续向好，限价政策松动有助于房企利润率修复。
• 估值分析：房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位，预计全年结算将回到增长轨道。

风险提示

1. 销售波动：行业销售规模波动较大，房企销售回款可能面临压力。
2. 政策风险：按揭利率上行可能增加购房者负担，税收政策收紧可能影响销售。
3. 融资收紧：银行贷款额度紧张，债券发行利率上升，可能加剧企业流动性压力。

附录：图表与数据来源

• 图1：2020年11月百强房企销售额当月同比增长20%
• 图2：2020年11月百强房企销售额累计同比持续复苏
• 图3：全国32城新房成交面积单周同比持平
• 图4：全国32城新房成交面积单周环比增速-13%
• 图5：全国32城新房成交各线城市复苏趋势一致
• 图6：全国9城二手房单周成交面积同比增速-4%
• 图7：全国9城二手房成交累计增速-4%
• 图8：100城全类型土地成交溢价率保持高位
• 图9：100城全类型土地流拍率低至3.5%
• 图10：房地产信用债发行规模同比增加
• 图11：房地产海外债发行规模同比下降
• 图12：年初至今信用债发行规模增速达24%，海外债累计增速-23%
• 图13：11月LPR利率暂未调整
• 图14：11月首套房贷利率维持不变

数据来源：Wind、政府官网、CRIC、亿翰智库、开源证券研究所

研报声明

• 本研报风险等级为R3（中风险），仅适用于专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。
• 分析师承诺报告内容基于个人分析，不与报酬直接挂钩。
• 报告仅供参考，不构成投资建议，投资者应结合自身情况做出决策。