2017-长租公寓——租赁市场的新兴力量_20页-2mb

长租公寓：租赁市场的新兴力量

核心内容

本报告探讨了长租公寓作为租赁市场新兴力量的潜力，分析了其盈利模式、市场空间以及政策背景。租售同权政策的实施，为租赁市场的发展提供了重要支撑，有助于解决住房供需矛盾，提升房屋使用效率，保障租户权益。长租公寓通过集中式和分散式两种主要运营模式，连接了存量资源与租户需求，具备较高的商业价值和发展空间。

主要观点

• 租赁市场的重要性：租赁是解决居住问题的重要方式，尤其对于流动人口而言，其需求支撑了庞大的租赁市场，预计每年租金规模超过万亿。
• 租售同权政策：租售同权政策旨在提升租赁权益，推动租赁市场发展，保障租户享受与业主相同的公共服务权利。
• 长租公寓的优势：长租公寓相比传统C2C租赁模式，具备更好的管理服务、社区营造和品牌化运营能力，能够提供更高的租金回报率。
• 盈利模式分析：长租公寓主要有自持-运营-卖出、租入集中式房源运营和租入分散式房源运营三种盈利模式，其中自持模式适合地产开发商，而分散式模式适合房地产中介。
• 市场格局：长租公寓市场由地产开发商、房地产中介和“互联网+”创业项目三类主体共同参与，各具优势和挑战。
• 投资建议：推荐招商蛇口、金地集团等具有较强融资能力和资产运营能力的房企，以及世联行等受益于长租公寓概念的地产服务商。

关键信息

租售同权政策

租售同权政策通过保障租户权益，促进租赁市场发展。各地政策包括：

• 广州：承租人子女可享有就近入学等公共服务权益；
• 佛山：建立国有平台，引领租赁市场；
• 上海：首批公开出让租赁住房用地；
• 沈阳：承租人可享受落户、就业扶持等；
• 武汉：试点区域允许提取公积金支付房租；
• 无锡：租房者可申请落户；
• 成都：租补并举，支持保障对象租赁住房；
• 杭州：与阿里合作建设住房租赁监管服务平台；
• 南京：承租人子女享有义务教育；
• 郑州：租赁备案可允许落户；
• 北京：租房可享受义务教育等基本公共服务。

长租公寓的盈利模式

1. 自持长租公寓：通过“地产资本溢价+租金收入”盈利，适合城市核心地段，土地增值与租金回报稳定。
2. 租入集中式房源运营：主要盈利来自租金差，需控制前期投入成本，适合有融资能力的上市企业。
3. 租入分散式房源运营：主要盈利来自租金差，需降低空置率和人力管理成本，适合房地产中介。

投资模型与财务测算

• 自持模式：假设自持地块10年后出售，预计IRR可达33.70%至38.27%。租金溢价、空置率、管理费用和财务费用对IRR影响较大。
• 租入模式：假设租入100间房间，年租金收入可达1,650.96a至2,522.00a，项目IRR为11.87%。租金溢价对IRR影响最大，其次是空置率。

市场参与者与竞争要素

• 地产开发商：如万科、龙湖、招商蛇口，以集中式开发为主，具备资金和地块优势。

• 房地产中介：如世联行、链家，擅长分散式房源获取，具有信息优势和匹配能力。

• “互联网+”创业项目：如魔方公寓、蘑菇公寓，以分散式运营为主，注重信息化管理。

• 核心竞争要素：

  • 融资能力：有助于扩大规模和降低融资成本；
  • 资产运营能力：提升管理效率，降低成本；
  • 优质服务：增强租户粘性，降低空置率。

政策支持

• 集体建设用地：试点城市包括北京、上海等，支持租赁住房建设；
• 地方国企：统筹政府或国资旗下闲置房源，提升租赁住房供应；
• REITs发展：有助于盘活存量资产，拓展融资渠道。

重点公司盈利预测与评级

风险提示

• 政策利好或低于预期；
• 租金回报率偏低；
• 空置率和运营成本控制难度大。

未来展望

随着政策支持和市场需求的增长，长租公寓有望成为房地产市场的重要组成部分。房地产开发商将加大投入，通过集中式开发抢占优质地段，提升品牌影响力。同时，分散式运营模式将借助房地产中介的信息优势，提升租金溢价和降低空置率。未来，长租公寓将逐步覆盖更多人群，包括家庭式公寓和旅游短租公寓等。