20181223-华创证券-房地产_中央经济工作会议点评_宏观强调总需求稳定_楼市调控分类指导__料政策和资金环境逐步改善_维持推荐_继续看多龙头_8页_680kb

中央经济工作会议点评总结

核心内容

中央经济工作会议强调了宏观政策的逆周期调节，指出需继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，以稳定总需求。同时，房地产行业调控政策有所调整，从“差别化调控”变为“分类指导”，地方自主性提升，房地产市场管控方式由政策执行转向制度性指导。此外，会议未提及“政策调控连续性和稳定性”，预示房地产政策环境可能有所改善。会议还提出推动城镇化发展，落实2020年1亿人落户目标，以稳定房地产市场需求。在投资建议方面，报告维持对房地产行业的推荐评级，看好龙头企业的表现。

主要观点

1. 房地产调控政策转向“分类指导”

• 从“差别化调控”转向“分类指导”，政策用词弱化，表明房地产调控政策将不再进一步收紧。
• 强调“夯实城市政府主体责任”，赋予地方政府更多自主权，后续调控将更灵活，因地制宜。
• “分类指导”预示2019年中房地产调控将更注重地方差异，允许有松有紧的政策调整。
• 近期菏泽、广州、珠海等地的政策微调符合该思路。

2. 宏观政策逆周期调节，资金环境逐步改善

• 宏观政策强调逆周期调节，货币政策由“保持中性”变为“松紧适度”，流动性合理充裕。
• 提高直接融资比重，改善货币政策传导机制，有助于房地产企业融资。
• 房企融资环境已有改善迹象，如泰禾集团、阳光城等房企接连发债。
• 按揭利率已出现松动，如11月首套房贷款平均利率为5.71%，与上月持平，部分城市利率上浮比例下降。

3. 稳定房地产行业对经济具有重要意义

• 房地产产业链贡献GDP占比约30-40%，是经济稳定的重要支撑。
• 房地产下游行业和GDP均领先于房地产先行走弱，当前房地产行业的稳定对经济意义重大。
• 未提及“政策调控连续性和稳定性”，表明政策环境可能有所宽松，房地产行业迎来改善拐点。

4. 房地产长效机制建设与房住不炒导向不变

• 强调“构建房地产市场健康发展长效机制”，包含房地产税等政策，但推进节奏将适时适度。
• “房住不炒”定位维持不变，政策将继续打击投机需求，支持刚需。
• 未提及租赁市场，表明政府对租赁的重视程度有所弱化，后续鼓励性政策或将减少。

5. 投资建议：推荐房地产行业，看好龙头企业

• 维持行业“推荐”评级，认为政策和资金环境逐步改善，行业前景向好。
• 推荐龙头企业：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口。
• 建议关注二线蓝筹企业：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。
• 当前AH股主流房企19PE估值处于历史低位，NAV折价40-70%，估值具备吸引力。

关键信息

• 房地产政策：由“差别化调控”转向“分类指导”，地方自主性提升。
• 货币政策：由“保持中性”变为“松紧适度”，流动性合理充裕。
• 财政政策：继续实施积极的财政政策，强调逆周期调节。
• 城镇化目标：推动2020年1亿人落户，稳定购房需求。
• 投资评级：行业推荐，龙头企业受益于政策和资金环境改善。
• 风险提示：房地产市场销量超预期下行及行业资金超预期收紧。

历年房地产政策演变

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士，CPA、FRM）、邓力（哥伦比亚大学理学硕士）
• 团队荣誉：2017年新财富评选入围；2018年水晶球评选房地产行业第四名；2018年金牛奖评选房地产行业第一名

投资评级体系

• 公司投资评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。
• 行业投资评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度在-5%-5%之间；
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行；
• 行业资金超预期收紧。

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