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疫情影响定量分析：销售、复工、竣工与投资总结

核心内容

2020年疫情对房地产行业造成了显著影响，主要体现在销售、复工、竣工和投资等方面。疫情的持续和防控措施导致销售受阻、复工延缓、竣工延迟及投资增速下滑，但随着政策对冲和市场逐步恢复，部分指标有望在下半年反弹。

主要观点

• 疫情局势严峻：截至2020年3月21日，全球累计确诊人数超过28万，境外输入风险依然存在，尤其是对武汉、广州等重点城市和区域影响较大。
• 销售下滑预期：2020年全国商品住宅销售面积预计下降8.4%，销售额预计下降5.49%。疫情对销售的影响预计持续3-4个月。
• 复工与竣工延后：3月复工速度加快，但一季度投资增速预计下滑20.41%。全年商品房竣工面积预计下降8.4%，新开工面积预计下降11.8%。
• 投资结构变化：土地购置费增长5.0%，房地产投资增速全年预计为1.74%。土地购置费占投资比重逐步上行，将成为下半年投资增长的关键因素。
• 行业格局强化：疫情进一步巩固了行业头部企业的市场地位，特别是TOP50及以下的房企，销售市占率有所提升，显示行业竞争格局趋于稳定。
• 投资策略：建议当前时点调仓至优质个股，如A股的招商蛇口、万科A、金地集团、保利地产、华发股份等，以及H股的金茂、宝龙、融创、旭辉、保利物业等。

关键信息

• 销售门槛变化：2019年TOP200销售门槛增长40%，TOP50增长33.6%，TOP15增长23.1%，表明行业集中度进一步提升。
• 销售市占率变化：TOP10房企市占率提升0.32个百分点，TOP6-10房企市占率提升0.35个百分点，TOP10-20房企市占率提升0.44个百分点。
• 销售均价趋势：部分头部房企销售均价持续上涨，主要因改善型需求增长、布局重心转移、拿地成本上升等。
• 城市销售表现：一线城市表现平稳，二线城市及周边三四线城市受疫情和政策影响较大，但随着复工恢复，预计下半年将有所反弹。
• 疫情对复工的影响：3月复工率低于预期，预计一季度投资增速下滑20.41%，之后逐步回升。
• 竣工延迟：受疫情和施工周期刚性影响，全年竣工面积预计下降8.4%，部分项目可能延后至2021年。

投资策略与建议

• 短期策略：因疫情和外围市场下跌，建议控制仓位，注重防御性投资，选择优质个股。
• A股推荐：招商蛇口、万科A、金地集团、保利地产、华发股份。
• H股推荐：金茂、宝龙、融创、旭辉、保利物业。
• 盈利预测：各重点公司2020年EPS和PE均有不同程度的预测，部分公司如万科A、金地集团、保利地产等被给予“买入”评级。

风险提示

• 疫情防控风险：境外疫情可能带来次生危机，如流动性风险和信用风险。
• 复工进度低于预期：疫情对复工造成不利影响，可能延缓施工进度。
• 回款与融资风险：疫情导致销售回款和融资能力下降，可能影响房企资金链。
• 政策宽松低于预期：若政策支持力度不足，将对市场恢复产生不利影响。

行业数据预测

重点公司盈利预测与评级

结论

2020年疫情对房地产行业造成了短期冲击，但随着政策支持和市场逐步恢复，行业有望在下半年反弹。建议投资者关注优质个股，注重防御性策略，同时留意政策变化和疫情防控对行业的影响。