房地产行业疫情影响定量分析：销售、复工、竣工与投资-20200321-西南证券-23页_2mb

疫情对房地产行业的影响分析总结

核心内容概述

本报告分析了新冠疫情对房地产行业在销售、复工、竣工与投资等方面的定量影响，同时提出了投资策略与重点个股推荐。疫情对房地产行业带来了显著的冲击，但随着政策对冲与市场调整，行业整体有恢复的可能。

主要观点与关键信息

疫情对销售的影响

• 销量预计下滑：2020年商品住宅销量预计下滑8.44%，商品房销售额预计下滑5.49%。
• 区域差异显著：疫情对湖北区域、三四线城市及部分货值供应有不利影响，但一二线城市和周边三四线城市在下半年可能受益于逆周期调节政策。
• 需求结构变化：改善性消费需求逐渐成为主力，大户型销售占比明显提升，而小户型销售占比下降。

复工与投资的影响

• 复工延缓：3月行业数据仍将下滑，预计一季度投资增速或下滑20.41%，四月开始逐步回升，全年投资增速预计为1.74%。
• 竣工面积下滑：全年商品房竣工面积预计下滑8.4%，新开工面积预计下滑11.8%，土地购置费预计增长5.0%。

投资策略与建议

• 短期防御策略：由于疫情导致的商办租金下滑、销售回款回落、信用风险攀升及房屋交付延后，建议调仓至优质个股，以降低风险。
• A股推荐：招商蛇口、万科A、金地集团、保利地产、华发股份。
• H股推荐：金茂、宝龙、融创、旭辉、保利物业。

风险提示

• 疫情防控风险：境外疫情局势依然严峻，可能带来次生危机。
• 政策宽松低于预期：政策对冲效果可能不及预期。
• 房企复工进度低于预期：复工和回款不及预期可能影响行业表现。

重点公司盈利预测与评级

数据分析

销售门槛变化

• TOP200销售门槛：2019年相比2018年提升40.0%，绝对值达到70亿。
• TOP50销售门槛：2019年相比2018年提升33.6%，绝对值达到735亿。
• TOP15销售门槛：2019年相比2018年提升23.1%，绝对值达到2000亿。

销售市占率变化

• TOP1房企市占率：2019年为3.60%，低于2017年的3.75%。
• TOP10房企市占率：2019年为53.04%，相比2018年下滑0.51个百分点。
• TOP10-20房企市占率：相比2018年有不同程度的上涨。

销售均价趋势

• 头部房企：过去五年销售均价持续上涨，如恒大、万科、华润等。
• 中小房企：也有部分房企销售均价持续上涨，如宝龙、中骏等。
• 平均销售均价：2019年全国商品住宅销售均价为105.9万元/套。

城市销售回顾

• 43样本城市：2019年12月新房销量均值为8245套，环比增长16%，同比增长18%。
• 城市类型划分：包括一线城市、中心城市、辐射城市和其他城市。
• 销售结构变化：改善型住房需求增长明显，大户型销售占比提升。

投资与竣工预测

• 2020年房地产投资额：预计为13.45万亿元，同比增长1.7%。
• 商品房销售额：预计为15.10万亿元，同比下滑5.5%。
• 住宅销售额：预计为13.41万亿元，同比下滑3.9%。
• 住宅销售面积：预计为13.75亿平方米，同比下滑8.4%。
• 商品房新开工面积：预计为19.99亿平方米，同比下滑11.8%。
• 商品房竣工面积：预计为8.78亿平方米，同比下滑8.4%。

结论

疫情对房地产行业造成了显著的冲击，尤其在销售、复工和竣工方面，但通过政策对冲和市场调整，行业有望逐步恢复。投资建议以防御为主，重点推荐优质个股，如招商蛇口、万科A、保利地产等。同时，需关注政策宽松程度、房企复工进度及融资回款情况等风险因素。