宏观政策研究系列（二）_地产春天还未到来_13页_1mb

地产春天还未到来

核心内容

本文是华泰期货研究所宏观策略组发布的宏观政策研究系列第二篇，主要分析房地产投资与房价变动的未来走势，并探讨其对经济和资产市场的影响。文章指出，房地产市场正经历新一轮下行周期，短期内地产投资和房价难以出现明显上行，地产春天尚未到来。

地产投资展望

历史周期回顾

• 房地产开发投资自1999年12月见底以来，经历了四次完整的上涨下跌周期：
  • 1999年12月至2006年4月
  • 2006年4月至2009年2月
  • 2009年2月至2012年10月
  • 2012年10月至2015年12月
• 当前处于2015年12月开始的新一轮周期。

当前周期情况

• 2017年6月起，地产投资开始下行，但全年仍表现出较强韧性，主要得益于土地购置费的激增。
• 土地购置费在房地产开发投资中占比接近80%，成为支撑2017年地产投资增速的主要因素。
• 2018年地产投资增速预计回落，但整体下滑幅度不大，因为棚改等政策仍在提供一定支持。

长期趋势

• 随着政策调控的持续，地产投资的上行动力减弱，下行周期将逐步显现。
• 历史表明，投资增速高点逐步走低，下行期和整个周期的时间逐步拉长。
• 预计2020年左右可能出现投资增速由降转升的拐点。

房价变动展望

房价变动因素

• 房价变化取决于房屋供需变化：
  • 需求端：人口、货币供应量、政府政策
  • 供应端：政府调控政策，特别是土地供应

人口影响

• 未来80年代末90年代初的人群将成为下一轮购房需求的主力。
• 2020年左右可能迎来购房需求释放。
• 新生代流动人口比重上升，购房需求有望再次释放。

货币供应量影响

• M2与房价呈正相关，但近年来相关性减弱。
• 2015年12月以来，M2增速持续下滑，房价则在2017年初才出现回落。
• 未来三年M2可能低位震荡，房价明显上行需等到2021年。

政策影响

• 需求端政策暂不会放松，房产税预计最快2022年实施。
• 供应端政策仍以增加土地供应为主，抑制房价上涨。
• 2018年地产政策整体趋严，政策调控仍以“房住不炒”为核心。

市场影响预判

对经济的影响

• 地产投资下降将拖累经济增长，主要体现在：
  • 地产投资自身下滑
  • 地产类消费（如家具、建筑装修材料）增速下降
• 若地产投资出现超预期下滑，将影响房地产抵押品流动性，进而影响银行资产端流动性。

对商品市场的影响

• 地产投资下滑将影响部分商品需求，如钢材、玻璃。
• 近年来，商品价格波动与地产投资增速的相关性减弱，更多受到供给侧改革影响。
• 需关注地产需求下降与供给未压缩的领域，未来可能出现调整风险。

资产市场影响

• 权益类资产：面临流动性风险，短期调整压力加大。
• 利率债：在资金成本上抬背景下，可能阶段性受益。
• 信用债：需关注流动性冲击带来的信用溢价扩大风险。
• 外汇市场：流动性收紧背景下，人民币贬值预期增强。

总结

• 当前房地产市场处于新一轮下行周期，短期内地产投资与房价难以明显上行。
• 房价变动受人口、货币供应和政策三方面影响，其中人口流动和政策调控是关键。
• 未来三年M2可能低位震荡，房价明显上行需等到2021年。
• 政策调控持续，房产税或于2022年实施，地产投资增速由降转升拐点可能最早出现在2020年。
• 地产投资下降将对经济和资产市场带来负面影响，需关注流动性变化和商品价格波动。