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《城市更新“十五五”规划》总结

核心内容

《城市更新“十五五”规划》是我国首个以“五年规划”形式出台的城市更新专项顶层设计，明确了城市更新在国家中长期战略中的重要地位。规划从多个维度提出目标和任务，涵盖住宅更新、非住更新、市政基础设施改造、数字化建设、城市安全、文化保护、城市治理等方面，旨在推动城市更新从“实施行动”向“国家战略”转变，全面提升城市品质与治理能力。

主要观点

1. 城市更新目标分阶段推进

   • 到2030年，城市更新取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，人居环境明显改善，治理水平大幅提高。
   • 到2035年，城市更新体制机制更加完善，基本建成创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

2. 城市更新投资规模持续扩大

   • “十五五”期间城市更新总投资额预计不低于16万亿元，较“十四五”期间显著提升。
   • 地方政府专项债券在城市更新中发挥重要作用，2026年一季度城市更新相关债券发行接近1200亿元，同比增长7%，其中城中村改造相关专项债券占比超过40%。

3. 城市更新方向更加多元化

   • 住宅更新重点推进危旧房改造，计划改造50万套/间，较“十四五”目标翻倍。
   • 非住更新包括老旧街区、厂区改造提升，历史建筑修缮目标提升至1.5万处。
   • 市政基础设施方面，重点推进地下管网改造、体育场地建设、公园绿地完善和应急避难场所建设。

4. 数字化建设成为新趋势

   • 城镇房屋基础信息数字化率目标达到95%以上，推动城市全域数字化转型，建设城市信息模型（CIM）基础平台。
   • “CIM+”应用场景拓展，助力智慧社区、数字家庭运营服务发展。

5. 鼓励多元主体参与城市更新

   • 构建可持续的投融资体系，包括财政支持、金融支持和吸引社会资本参与。
   • 支持民营企业参与城市更新，通过REITs、资产证券化等方式实现资本运作。
   • 推动土地混合开发和空间复合利用，降低税费负担，规范土地供应方式。

6. 推动房企转型为城市运营商

   • 房企将从短周期的“开发商”转向长周期的“城市运营商”。
   • 品质运营、场景营造、文化传承、空间功能迭代和长期经营性现金流平衡成为房企参与城市更新的关键方向。

关键信息

一、城市更新“十五五”规划定量目标

二、城市更新重点任务

1. 培育城市发展新动能

   • 增强城市发展动力，推动城市特色化发展。
   • 激活城市存量资源潜力，发展房地产新模式，优化保障性住房供给。
   • 提升城市对外开放合作水平，支持国际组织落户，推进“一带一路”建设。

2. 营造高品质城市生活空间

   • 推进“好房子”建设，提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平。
   • 持续推动城镇老旧小区改造，完善基础设施，提升服务功能。
   • 加快建设完整社区，优化公共服务设施，推动智慧社区发展。
   • 推进老旧街区厂区改造提升，丰富文商旅体展等融合业态。
   • 提升城市公共服务品质，加强文化、旅游、体育等设施建设。

3. 推动城市发展绿色低碳转型

   • 修复城市生态系统，推进绿色建筑、低碳建筑、海绵城市等建设。
   • 加快城市污水垃圾收集处理设施建设，提升资源化利用水平。
   • 推动绿色低碳生活方式，加强节水、节能、垃圾分类等体系建设。

4. 增强城市安全韧性

   • 推进危旧房改造，消除安全隐患，探索可持续运营模式。
   • 加强市政基础设施安全建设，推进地下管网、燃气、排水、供水、供热等系统改造。
   • 提升风险防控和应急保障能力，建设应急避难场所和城市基础设施生命线安全工程。

5. 促进城市文化繁荣发展

   • 推进历史文化保护，开展专项调查和预保护，加强历史建筑修缮。
   • 推动活化利用，引入新业态新功能，避免过度商业化、同质化。
   • 塑造城市特色风貌，加强建筑设计管理，严格限制超高层建筑。

6. 提升城市治理能力水平

   • 完善城市治理工作体系，推进数智化手段应用，加强社区治理。
   • 推动城市治理智慧化精细化，建设CIM基础平台，打造城市数字底座。
   • 建立多主体协同参与机制，支持企业、居民、政府等多方合作。

投资建议

• 城市更新将成为房地产行业的重要发展方向，房企应加快转型，从开发模式向城市运营商转变。
• 建议关注具备核心城市城市更新业务布局的主流房企，如华润置地、招商蛇口、保利发展、建发国际集团、中国金茂、越秀地产、绿城中国、中国海外发展、保利置业集团、城投控股、城建发展等。
• 城市更新项目涉及施工能力、合规运营、多元化经营等，具备相关优势的企业将更具竞争力。

风险提示

• 政策推进速度与规模不及预期；
• 城市更新资金来源受限；
• 社会资本参与度不及预期；
• 实操层面存在历史遗留问题。

附录说明

• 本报告由中银国际证券股份有限公司发布，内容基于国务院《城市更新“十五五”规划》、住建部相关数据及中银证券分析师观点。
• 报告不构成投资建议，仅作参考用途，投资者应独立决策，咨询专业意见。