20260826-中信证券-地产_两条政策主线_同一政策目标_3页_178kb

房地产政策分析总结

核心内容

当前房地产政策主要围绕两条主线展开：提振需求与控制供给。这两条政策主线虽然实施路径不同，但其共同目标是化解房地产市场供过于求，稳定房价，推动行业向健康方向发展。

主要观点

1. 政策双轨制

   • 需求端：通过优化限购政策、放宽公积金贷款申请与提取、提供购房补贴等方式，刺激市场购买力。
   • 供给端：通过限制土地出让、加强资金监管、推广现房销售等手段，控制市场供给增长，避免过度开发。

2. 政策推广呈现波浪式扩散

   • 自2026年起，政策首先在核心城市（如一线城市）落地，随后向二三线城市扩散。
   • 多元化政策包括公积金贷款优化、以旧换新补贴、存量房屋收储、城市更新等。

3. 核心城市率先见底

   • 我们认为，核心城市的房价结构性止跌可能在今年率先实现，并逐步向部分强二线城市扩散。
   • 全国层面的供需结构改善仍需时间，但政策已为市场稳定提供支撑。

4. 现房销售政策的深远影响

   • 现房销售政策正在稳步推进，其目的是打破行业“囚徒博弈”，即在预售模式下企业为加快回款而忽视产品品质，导致市场供给过剩。
   • 推广现房销售有助于提升产品品质，限制快周转模式，从而推动行业向良性竞争转型。

5. 行业竞争格局重构

   • 随着政策导向的变化，重视产品品质的开发企业、聚焦核心市场的企业以及服务运营能力强的轻资产管理企业将更具竞争优势。

关键信息

• 公积金利用效率提升：

  • 北京、上海公积金缴存余额分别为8958亿元、9467亿元，利用率远低于全国平均水平（73.86%）。
  • 通过政策优化，超十万亿规模的公积金有望被更高效利用，尤其在核心城市。

• 市场供需指标表现：

  • 2026年前7月，房地产开发投资同比下降19.2%，新开工面积同比下降24.0%，显示供给端收缩。
  • 商品房待售面积自2026年2月开始同比下降，表明供给控制政策初见成效。

• 行业风险提示：

  • 宏观经济波动
  • 成交量季节性下行
  • 超量供给消化周期长
  • 现房销售政策下现金流压力增大
  • 开发企业仍处于消化库存阶段，利润持续承压

投资策略

• 关注核心城市：房价结构性止跌可能率先在核心城市实现，建议重点关注一线城市及部分强二线城市。
• 聚焦优质企业：优先选择重视产品品质、服务运营能力强、品牌口碑良好的开发企业及轻资产管理公司。
• 把握政策机遇：随着公积金政策优化和现房销售推广，具备良好资金管理能力的企业将受益。

总结

当前房地产政策正从“刺激需求”和“控制供给”两方面入手，推动市场供需结构逐步改善。核心城市作为政策落地的优先区域，有望率先实现房价见底，而现房销售政策的推广将重塑行业竞争逻辑，推动从“内卷式”竞争向“品质化”竞争转变。投资应聚焦具备长期竞争力和优质运营能力的企业，同时警惕行业面临的多重风险。